El caso trata sobre el aviso (notice), no sobre la caída
La gente asume que caerse en la propiedad de alguien hace responsable al dueño. En Nueva York no es así, y este malentendido es la razón por la que fracasan tantos de estos reclamos. Usted debe demostrar que el dueño creó la condición, que realmente sabía de ella, o que existió el tiempo suficiente y de forma suficientemente visible como para que debiera haberla encontrado y corregido. Ese último punto — el aviso constructivo (constructive notice) — es donde la mayoría de los casos se ganan o se pierden.
Probarlo significa probar el tiempo. Un charco que llevaba diez minutos ahí no es culpa de nadie. El mismo charco al final de un turno, con bordes secos y huellas de pisadas, es un caso completamente distinto. Las fotografías tomadas el mismo día valen más que cualquier cosa que un testigo recuerde un año después, así que tómelas antes de irse si es posible, y fotografíe toda el área, no solo el punto exacto.
La nieve y el hielo siguen su propia regla. Bajo la doctrina de tormenta en curso (storm-in-progress), un dueño de propiedad no está obligado a despejar un camino mientras todavía está nevando — el deber comienza un tiempo razonable después de que termina la tormenta. Qué tormenta, y cuándo terminó, se responde con registros meteorológicos, y con frecuencia es el caso entero.
En las aceras de la ciudad de Nueva York, la responsabilidad generalmente recae en el dueño del edificio colindante y no en la Ciudad, conforme a una sección del Código Administrativo que trasladó esa carga. La excepción principal son las viviendas pequeñas ocupadas por su dueño de una a tres familias, donde la Ciudad puede seguir siendo responsable — y los reclamos contra la Ciudad tienen un plazo de 90 días para el Notice of Claim.
Los casos que más manejamos
Pisos mojados y sin señalización
Supermercados, vestíbulos y restaurantes. Los registros de limpieza e inspección establecen cuánto tiempo estuvo ahí.
Nieve y hielo
Los registros meteorológicos determinan si la tormenta había terminado y si había transcurrido un tiempo razonable para limpiar.
Escaleras y pasamanos
Escalones desgastados, barandillas faltantes, mala iluminación e infracciones al código en edificios sin ascensor y apartamentos.
Aceras rotas
Usualmente es responsabilidad del propietario colindante — pero cuando es de la Ciudad, el plazo es de 90 días.
Lo que hacemos una vez que usted llama
Identificamos quién realmente posee y mantiene el lugar, lo notificamos y exigimos que se preserven las imágenes de vigilancia antes de que se sobrescriban.
Fotografiamos y medimos la condición antes de que se repare, obtenemos el informe del incidente que hizo la tienda o el edificio, y solicitamos los registros meteorológicos cuando hay hielo involucrado.
Solicitamos los registros de limpieza, los registros de inspección y las quejas previas — los documentos que prueban cuánto tiempo existió el peligro — y hacemos que sus lesiones queden documentadas.
Presentamos la demanda y litigamos cuando la postura del propietario es que nadie sabía. Los registros suelen decir lo contrario.
Preguntas frecuentes
No lo reporté a nadie. ¿Aún puedo presentar un reclamo?
Sí. Un informe del incidente ayuda, pero su ausencia no es fatal — los registros médicos que muestran cuándo fue tratado y qué dijo que lo causó, las fotografías y los testigos establecen lo mismo. Regrese y fotografíe el lugar tan pronto como pueda, ya que las condiciones se reparan.
La tienda dice que debí haberlo visto. ¿Es eso una defensa?
Es un argumento sobre culpa comparativa, no un obstáculo. Que un peligro sea visible y obvio puede reducir una indemnización, pero no exime al propietario de mantener la propiedad segura, y Nueva York reduce las indemnizaciones proporcionalmente en lugar de negarlas.
¿Cuánto tiempo tengo?
Generalmente tres años para un propietario privado. Contra la Ciudad, una autoridad de vivienda u otra entidad pública el plazo es mucho más corto — un Aviso de Reclamo (Notice of Claim) dentro de 90 días — por lo que la identidad del propietario debe determinarse rápidamente.
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