Il caso riguarda la notifica, non la caduta
Le persone presumono che cadere sulla proprietà di qualcuno renda il proprietario responsabile. A New York non è così, e questo malinteso è il motivo per cui così tante di queste richieste falliscono. Devi dimostrare che il proprietario ha creato la condizione, ne era effettivamente a conoscenza, oppure che è esistita abbastanza a lungo e in modo abbastanza visibile da dover essere scoperta e riparata. Quest'ultimo caso — la conoscenza presunta (constructive notice) — è dove la maggior parte dei casi si vince o si perde.
Provarlo significa provare il tempo. Una pozzanghera lì da dieci minuti non è colpa di nessuno. La stessa pozzanghera alla fine di un turno, con bordi asciutti e impronte, è un caso completamente diverso. Le fotografie scattate il giorno dell'accaduto valgono più di qualsiasi cosa un testimone ricordi un anno dopo, quindi scattale prima di andartene se possibile, e fotografa tutta l'area, non solo il punto.
Neve e ghiaccio seguono una regola propria. Secondo la dottrina della tempesta in corso (storm-in-progress doctrine), un proprietario non è tenuto a liberare un passaggio mentre sta ancora nevicando — il dovere inizia un tempo ragionevole dopo la fine della tempesta. Quale tempesta, e quando sia finita, si stabilisce con i dati meteorologici, ed è spesso l'intero caso.
Sui marciapiedi di New York City, la responsabilità di solito ricade sul proprietario dell'edificio adiacente piuttosto che sulla Città, in base a una sezione dell'Administrative Code che l'ha trasferita. La principale eccezione sono le piccole case occupate dal proprietario di una-tre famiglie, dove la Città può rimanere responsabile — e le richieste contro la Città comportano un termine di 90 giorni per il Notice of Claim.
I casi che trattiamo più spesso
Pavimenti bagnati e non segnalati
Supermercati, atri e ristoranti. I registri di pulizia e i verbali di ispezione stabiliscono da quanto tempo era presente.
Neve e ghiaccio
I dati meteo stabiliscono se la tempesta era terminata e se era trascorso un tempo ragionevole per la rimozione.
Scale e corrimano
Battistrada consumati, ringhiere mancanti, illuminazione scarsa e violazioni del codice negli stabili senza ascensore e nei condomini.
Marciapiedi danneggiati
Di solito è responsabilità del proprietario confinante — ma dove è responsabilità della Città, la scadenza è di 90 giorni.
Cosa facciamo dopo la tua chiamata
Identifichiamo chi effettivamente possiede e gestisce il luogo, lo mettiamo in mora, e chiediamo che le riprese di sorveglianza vengano conservate prima che vengano sovrascritte.
Fotografiamo e misuriamo la condizione prima che venga riparata, otteniamo il verbale dell'incidente redatto dal negozio o dall'edificio, e recuperiamo i dati meteo dove è coinvolto il ghiaccio.
Richiediamo i registri di pulizia, i verbali di ispezione e le denunce precedenti — i documenti che provano da quanto tempo esisteva il pericolo — e facciamo documentare le vostre lesioni.
Presentiamo la richiesta e avviamo causa quando la posizione del proprietario è che nessuno sapesse. I documenti di solito dicono il contrario.
Domande frequenti
Non l'ho denunciato a nessuno. Posso comunque presentare un claim?
Sì. Un verbale dell'incidente aiuta ma la sua assenza non è fatale — le cartelle cliniche che mostrano quando siete stati curati e cosa avete dichiarato ne sia stata la causa, le fotografie e i testimoni dimostrano la stessa cosa. Tornate a fotografare il luogo appena possibile, poiché le condizioni vengono riparate.
Il negozio dice che avrei dovuto vederlo. È una difesa valida?
È un argomento sulla colpa concorrente, non un impedimento. Un pericolo evidente e visibile può ridurre il risarcimento, ma non esonera il proprietario dal mantenere la proprietà sicura, e lo Stato di New York riduce i risarcimenti in proporzione invece di negarli.
Quanto tempo ho a disposizione?
Generalmente tre anni per un proprietario privato. Contro la Città, un ente per l'edilizia popolare o un altro ente pubblico è drasticamente più breve — una Notice of Claim entro 90 giorni — quindi l'identità del proprietario va accertata rapidamente.
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