Cuando la gente escucha "responsabilidad de propietarios" (premises liability), generalmente imagina un piso mojado. Los resbalones y caídas son una parte importante, pero la ley cubre mucho más: asaltos en edificios con cerraduras rotas, caída de ladrillos y escombros, mal funcionamiento de ascensores y escaleras mecánicas, techos que se derrumban y escaleras peligrosas. Esta guía de un abogado de responsabilidad de propietarios de Nueva York explica otros tipos de reclamos por lesiones en la propiedad que presentan los neoyorquinos, de qué es responsable un propietario y cómo se prueban estos casos en los cinco distritos.
El deber básico de un propietario de propiedad en Nueva York
Un propietario o administrador de propiedad en Nueva York debe mantenerla en condición razonablemente segura, considerando quién es probable que esté allí y cuán probable es una lesión. Para edificios de apartamentos, ese deber se especifica aún más por estatuto. Multiple Dwelling Law § 78 requiere que los propietarios de viviendas múltiples las mantengan en buen estado de reparación, y el Código de Mantenimiento de Viviendas de la ciudad impone obligaciones similares a los propietarios. Como en la mayoría de reclamos de propiedad, la persona lesionada generalmente debe demostrar que el propietario creó el peligro o lo conocía o debería haberlo conocido y no lo reparó en un tiempo razonable.
Seguridad negligente: asaltos en edificios y negocios
Un propietario no es responsable de todo crimen cometido en su propiedad. Pero cuando un ataque era razonablemente previsible y el propietario no tomó medidas de seguridad mínimas, el propietario puede compartir responsabilidad. Los casos a menudo involucran:
- Cerraduras de puertas de vestíbulo rotas o faltantes que dejan entrar a intrusos
- Sistemas de timbre e intercomunicación dejados rotos durante semanas
- Iluminación apagada en pasillos, escaleras, garajes y patios
- Un historial de crímenes similares en el edificio o en la propiedad
Dos preguntas tienden a decidir estos reclamos: ¿era el peligro previsible por incidentes previos y la medida de seguridad fallida hizo posible que el atacante entrara? Las quejas de inquilinos, registros 311 y violaciones de HPD pueden ayudar a responder ambas.
Objetos que caen y fachadas de edificios
Ladrillos, piezas de fachada sueltas, acondicionadores de aire de ventana, materiales de andamiaje y hielo que caen de edificios lesionan a peatones cada año. Nueva York requiere inspecciones periódicas de fachadas para edificios más altos, e esos informes de inspección pueden demostrar que un propietario conocía las condiciones inseguras. Cuando hay un proyecto de construcción involucrado, los contratistas y el propietario del edificio pueden compartir responsabilidad, y los trabajadores lesionados en el sitio pueden tener derechos adicionales bajo la Labor Law; véase nuestra página de accidentes de construcción.
Ascensores y escaleras mecánicas
Los ascensores que se detienen fuera del nivel del piso, puertas que se cierran sobre pasajeros, caídas repentinas y atrapamientos en escaleras mecánicas pueden causar lesiones graves. Los propietarios generalmente contratan empresas de mantenimiento de ascensores, y ambos pueden ser responsables. Los registros de mantenimiento, los registros de inspección y las quejas previas son evidencia clave, y deben solicitarse antes de que desaparezcan.
Escaleras, techos y peligros estructurales
Pasamanos faltantes, peldaños rotos, alfombras sueltas, techos derrumbados por fugas de larga duración y porches podridos son comunes en viviendas antiguas de la ciudad. Si un inquilino o visitante se quejó de la condición y no se hizo nada, ese registro a menudo establece noticia. Para caídas en pisos mojados, aceras, nieve y hielo, véase nuestra guía complementaria de un abogado de resbalones y caídas de Queens.
Perros, piscinas y otros peligros
Un propietario que sabía que el perro de un inquilino era peligroso y podría haberlo removido puede compartir responsabilidad por una mordedura; nuestra guía de mordidas de perro explica esa regla. Las piscinas sin valla, las escotillas de sótano abiertas, el cableado expuesto y las aberturas de construcción descubiertas también pueden respaldar reclamos de responsabilidad de propietarios.
Vivienda pública y propiedad de la ciudad
Las lesiones en desarrollos de NYCHA, edificios de la ciudad u otra propiedad pública siguen reglas especiales. Por lo general, se requiere una noticia de reclamo (notice of claim) dentro de 90 días bajo General Municipal Law § 50-e, y el tiempo para demandar es a menudo más corto que para reclamos privados. Si existe alguna posibilidad de que una entidad pública esté involucrada, obtenga asesoramiento temprano.
Evidencia a recopilar
- Fotografías del peligro y el área circundante, tomadas lo antes posible
- Sus registros médicos, comenzando con la visita de emergencia
- Nombres de testigos, el superintendente o personal del edificio con el que habló
- Copias de quejas, correos electrónicos, mensajes de texto e informes 311 sobre la condición
- Una solicitud de que el propietario preserve el video de vigilancia
Responsabilidad compartida y plazos
La regla de culpa comparativa pura de Nueva York (comparative negligence), CPLR § 1411, reduce su recuperación por su parte de culpa pero no la impide; véase nuestra guía de negligencia comparativa. La mayoría de reclamos privados de responsabilidad de propietarios deben presentarse dentro de tres años bajo CPLR § 214. Para más información sobre cómo manejamos estos casos, visite nuestra página de práctica de responsabilidad de propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Qué maneja un abogado de responsabilidad de propietarios de Nueva York además de resbalones y caídas?
Asaltos por seguridad negligente, objetos que caen, lesiones en ascensores y escaleras mecánicas, derrumbes de techos, defectos en escaleras, mordidas de perro involucrando propietarios y otras condiciones peligrosas de propiedad. Un abogado de responsabilidad de propietarios de Nueva York examina quién poseía, administraba y mantenía la propiedad, ya que más de una parte puede ser responsable.
¿Puedo demandar a mi propietario si me atacaron en mi edificio?
Posiblemente, si el ataque era previsible y una falla de seguridad, como una cerradura de puerta de vestíbulo rota, permitió que el atacante entrara. Estos casos dependen fuertemente de quejas e incidentes previos.
¿Quién es responsable cuando algo cae de un edificio?
Por lo general, el propietario del edificio, y a veces contratistas o empresas de mantenimiento que trabajan en la fachada. Los informes de inspección y los permisos de trabajo pueden mostrar quién conocía el peligro.
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Acerca de este artículo: escrito por Ribacoff Enterprises para Yakov Mushiyev & Associates. Es información general para neoyorquinos lesionados, no asesoramiento legal.
Este artículo es información general, no asesoramiento legal. Cada caso es diferente. Publicidad de abogado.
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