Pagas alquiler el primer día y asumes que el edificio es al menos seguro para caminar. Luego una huella de escalón se agrieta bajo tu talón, o un trozo de techo cae en la cama de tu hijo, y de repente te haces una pregunta que la mayoría de los inquilinos nunca esperaron hacer: ¿me debe dinero mi casero por esto? Un abogado de negligencia de casero examina exactamente esa pregunta, y en Nueva York la respuesta a menudo depende de lo que el propietario sabía, cuándo lo supo, y qué hizo al respecto. A continuación, recorremos tu edificio espacio por espacio, desde la escalera hasta la acera.
La Regla Que Cubre Cada Pasillo y Escalera en Tu Edificio
Comienza con el estatuto que subyace en casi todos los casos de lesiones en apartamentos en la ciudad. Ley de Viviendas Múltiples § 78 dice que toda vivienda múltiple, y cada parte de ella, debe mantenerse en buen estado de reparación, y coloca esa responsabilidad en el propietario. Una vivienda múltiple, hablando en términos generales, es un edificio donde tres o más familias viven de forma independiente.
La frase "cada parte de ella" importa. Abarca las escaleras, los pasamanos, el vestíbulo, los pasillos, los accesorios de iluminación, las ventanas y los techos sobre tu cabeza. Contratar a un agente administrador o un superintendente no hace que ese deber desaparezca.
El estatuto no hace que el propietario pague automáticamente por cada lesión, sin embargo. Generalmente aún tienes que demostrar negligencia.
Los Derechos del Contrato de Arrendamiento y los Reclamos por Lesiones Son Dos Cosas Diferentes
Ley de Bienes Raíces § 235-b es una protección del contrato de arrendamiento. Promete un apartamento habitable y generalmente surge en disputas sobre alquiler, como una reducción por meses sin calefacción.
Un reclamo por lesión es un animal diferente. Si caíste porque el casero ignoró un escalón roto, tu reclamo por tu tratamiento médico, salarios perdidos y dolor es generalmente un reclamo de negligencia, no un reclamo de habitabilidad. Los hechos pueden superponerse, pero la teoría, la prueba y las indemnizaciones son diferentes.
Lo Que Tu Casero Sabía, y Cuándo
Este es el corazón de casi todos los casos de lesiones en apartamentos. Para responsabilizar al propietario, generalmente necesitas demostrar uno de estos:
- El propietario, o alguien que trabaja para él, creó la condición peligrosa, por ejemplo un portero que trapó las escaleras y las dejó mojadas sin advertencia.
- El propietario tenía notificación real, lo que significa que alguien le informó al respecto o lo vio por sí mismo.
- El propietario tenía notificación constructiva, lo que significa que el problema era visible y aparente y había estado allí el tiempo suficiente para que un propietario razonable lo hubiera encontrado y reparado.
Los inquilinos a menudo tienen más poder aquí de lo que se dan cuenta, porque las quejas dejan un rastro. Un texto al superintendente diciendo que la luz del pasillo ha estado apagada por dos semanas. Un correo electrónico a la compañía administradora con una foto del pasamanos suelto. Una queja 311 registrada bajo tu dirección. Violaciones que la ciudad ya ha colocado en el edificio. Cada una puede ayudar a probar que el propietario supo antes de que resultaras lesionado. Nuestra guía para probar notificación en casos de caídas en Queens profundiza más.
La Escalera
Las escaleras recopilan todo tipo de negligencia a la vez: escalones gastados o rotos, pasamanos sueltos o faltantes, bombillas que se quemaron hace un mes, y descansillos donde el agua se acumula después de cada lluvia.
Imagina esto como un ejemplo. Estás bajando las compras desde el cuarto piso porque el ascensor volvió a romperse. La luz de la escalera en el descanso del tercer piso ha estado muerta durante semanas, y tú y dos vecinos le han enviado un texto al superintendente sobre esto. En la oscuridad, tu pie se engancha en el borde de una huella que ha estado astillada más tiempo del que puedes recordar, y no hay pasamanos en ese lado para agarrarte. Esos textos pueden ir muy lejos para demostrar que el propietario fue notificado.
Las caídas por escaleras tienden a producir lesiones reales: muñecas y tobillos rotos, trauma de espalda y cuello, y hombros desgarrados por agarrar un pasamanos en el ángulo equivocado. Si una caída arruinó tu hombro, nuestro artículo sobre reclamos de desgarro del manguito rotatorio y labral cubre cómo se documentan y valúan esas lesiones.
El Pasillo
Los peligros comunes en los pasillos de edificios antiguos en Queens incluyen:
- Alfombra que está rasgada, enrollada o suelta en las costuras
- Baldosas que están agrietadas, levantadas o faltantes
- Agua en el piso por una filtración de techo o tubería que nunca ha sido reparada
- Iluminación tan débil que no puedes ver un cambio en el nivel del piso
Por ejemplo, imagina un trabajador de entrega visitando tu piso que tropieza con una costura de alfombra que ha estado rizándose durante meses. Los visitantes también están protegidos. El deber de mantener las áreas comunes seguras no se limita a los nombres en el contrato de arrendamiento. Nuestra práctica de resbalones y caídas maneja muchas de estas lesiones en áreas comunes, junto con casos de tropiezo y caída que involucran pisos irregulares.
La Puerta del Vestíbulo
Cuando la puerta del vestíbulo no ha cerrado con llave durante meses, los extraños pueden entrar, y los inquilinos pueden terminar siendo robados o atacados.
La ley de Nueva York puede responsabilizar a un casero cuando una cerradura rota u otra falla de seguridad que el propietario conocía permitió que un intruso entrara y lastimara a alguien. A menudo importa si el atacante fue un extraño y si los inquilinos ya se habían quejado. Consulta nuestra guía sobre reclamos de seguridad negligente en Nueva York. Si una cámara en el vestíbulo pudo haber grabado lo que sucedió, actúa rápidamente, porque muchos sistemas se graban sobre sí mismos; nuestro artículo sobre obtener metraje de cámara de seguridad explica cómo solicitarlo.
Dentro de Tu Apartamento
El propietario sigue siendo responsable por la estructura y los sistemas del edificio dentro de tu unidad.
Techos que se caen y yeso
Una filtración lenta desde el apartamento de arriba empaña el yeso sobre tu cocina. Reportas la mancha marrón. Lo reportas de nuevo cuando comienza a hincharse. Luego una noche se cae. En un ejemplo como ese, la serie de reportes es la prueba.
Ventanas defectuosas
Las hojas de ventana que se cierran sobre los dedos, marcos que están podridos y protectores de ventanas que faltan donde la ley los requiere crean todos peligros, especialmente para niños.
Detectores de humo y monóxido de carbono faltantes
Cuando los detectores requeridos faltan o están muertos, un incendio o fuga de gas puede causar quemaduras, inhalación de humo o envenenamiento por monóxido de carbono. Nuestra página sobre reclamos de lesiones por quemaduras en Queens explica cómo se investigan los casos de incendio.
Afuera: El Patio y la Acera
La responsabilidad del edificio no se detiene en la puerta de entrada. Los patios, paseos, entradas laterales y el camino al área de basura todos necesitan mantenerse razonablemente seguros, e eso incluye tratar con hielo y nieve dentro de un tiempo razonable después de que termina una tormenta.
Las aceras públicas tienen su propia regla en la ciudad. Bajo el Código Administrativo de Nueva York § 7-210, los propietarios de la mayoría de las propiedades adyacentes a una acera son generalmente responsables de mantenerla razonablemente segura, incluyendo reparaciones. Hay una excepción notable: casas de una, dos y tres familias ocupadas por el propietario y utilizadas solo como residencias.
Los edificios más pequeños plantean otro problema. Una casa de dos familias no es una vivienda múltiple, por lo que la Ley de Viviendas Múltiples § 78 no se aplica a ella, aunque el propietario aún tiene el deber ordinario de mantener la propiedad razonablemente segura.
¿Quién Exactamente Es Responsable?
Las partes que pueden estar involucradas incluyen:
- El propietario, a menudo una sociedad de responsabilidad limitada con un nombre que no te dice nada sobre quién está detrás.
- El agente administrador, la compañía que recauda alquiler, programa reparaciones y responde a quejas.
- El superintendente o porteros, que hacen la limpieza y la reparación práctica y cuya conducta puede ser imputable a su empleador.
- Contratistas que realizaron una reparación mal.
Una situación especial merece mención. Un casero fuera de posesión es un propietario que ha arrendado un espacio completo, como una tienda o un edificio completo, a un negocio que lo opera. Esos propietarios son generalmente responsables solo en situaciones limitadas, por ejemplo cuando se reservaron el derecho de regresar e realizar reparaciones, o cuando un estatuto coloca el deber sobre ellos. Si te lesionaste en una tienda o restaurante en lugar de en tu propio edificio de apartamentos, el negocio inquilino puede ser el objetivo principal. Nuestra práctica de responsabilidad por locales aclara estas preguntas de propiedad.
Vivienda Pública: NYCHA Tiene Su Propio Cronograma
Si vives en un desarrollo de NYCHA, las reglas cambian de una manera importante. Porque NYCHA es una entidad pública, generalmente debes presentar un aviso formal de reclamo dentro de 90 días de la lesión bajo la Ley Municipal General § 50-e. NYCHA puede entonces exigir un examen bajo juramento, a menudo llamado una audiencia 50-h, antes de que una demanda avance. Perder esa ventana puede poner todo el caso en riesgo.
Construir Tu Caso Antes de Que Alguien Repare Nada
Los caseros a veces reparan un peligro justo después de que alguien se lesiona, por lo que preserva prueba de cómo se veía. Recopila lo que puedas:
- Fotos y video de la condición, con algo en el marco para escala, tomadas tan pronto como seas capaz.
- Cada texto, correo electrónico, carta y mensaje de aplicación que tú o tus vecinos enviaron a la administración sobre el problema.
- Tus números de queja 311 y cualquier respuesta.
- Nombres y números de teléfono de vecinos que vieron la caída o que pueden decir cuánto tiempo estuvo el peligro allí.
- Tus registros médicos, comenzando con la primera visita. Ve al médico prontamente y mantén el seguimiento.
Un registro escrito de tu dolor y limitaciones también ayuda. Nuestra guía sobre mantener un diario de lesiones muestra qué seguimiento hacer día a día.
Culpa Compartida, Plazos y Quién Paga las Facturas
Los aseguradores a menudo argumentan que el inquilino no estaba mirando dónde pisaba. Nueva York sigue la culpa comparativa pura bajo CPLR § 1411, por lo que incluso si parte de la responsabilidad recae en usted, su indemnización generalmente se reduce por su porcentaje en lugar de ser anulada. Nuestro artículo explicativo sobre negligencia comparativa muestra cómo funcionan esos cálculos.
Para un casero privado, el plazo para demandar es generalmente tres años desde la lesión bajo CPLR § 214. Los registros y los testigos desaparecen mucho antes de eso.
Un punto práctico más: dado que esto no es un accidente automovilístico, el seguro de no-culpa (no-fault) de Nueva York no se aplica. Sus facturas médicas generalmente se procesarán a través de su propio seguro de salud mientras tanto, y el reclamo por lesiones es cómo busca reembolso por esos costos, sus ingresos perdidos y su dolor. A diferencia de los casos de vehículos, no hay un umbral de "lesión grave" (serious injury threshold) que cruzar antes de poder buscar daño moral en un caso de responsabilidad de locales.
Hablando con nuestro despacho
Yakov Mushiyev & Associates representa a inquilinos y visitantes lesionados en edificios en toda Queens, el resto de la ciudad y el Condado de Nassau, desde una oficina en 1 Cross Island Plaza en Rosedale. Hablar con nosotros no cuesta nada, nuestros honorarios dependen de ganar, y la conversación puede ocurrir en inglés, ruso o español. Podemos reunirnos en el hogar, en el hospital o por video. El Abogado Yakov Mushiyev y su equipo han recuperado más de $80 millones para neoyorquinos lesionados por la negligencia de otros. Si se pregunta si necesita un abogado de negligencia de casero por lo que sucedió en su edificio, envíenos un mensaje o llame al 718.775.3110.
Preguntas frecuentes sobre reclamaciones de negligencia de casero
¿Puedo demandar a mi casero si me caí en las escaleras de mi edificio?
A menudo, sí, si la caída fue causada por una condición que el casero creó o conocía, o debería haber encontrado mediante una inspección razonable, como un peldaño roto o una barandilla faltante. Un abogado de negligencia de casero mirará primero qué muestran las quejas, violaciones y registros de reparación sobre cuánto tiempo existía el problema.
¿Importa que nunca me haya quejado yo mismo sobre el peligro?
No necesariamente. Una queja de un vecino, un reporte al 311, una violación de la ciudad o simplemente el hecho de que el peligro fue obvio durante mucho tiempo pueden ayudar a demostrar notificación (notice). Su propia queja es útil, pero no es la única forma de probar que el propietario sabía.
¿Puede un visitante que fue lesionado en mi edificio presentar un reclamo?
Generalmente, sí. El deber del propietario de mantener las áreas comunes en buen estado protege a visitantes, asistentes, familiares y trabajadores de entrega, no solo a inquilinos del contrato de arrendamiento.
¿Afectará retener la renta para las reparaciones mi caso de lesión?
Una disputa de renta bajo la garantía de habitabilidad es un asunto separado de un reclamo por lesiones. El rastro de papel que creó en esa disputa, como cartas sobre la condición, puede ayudar a probar que el casero tuvo notificación del peligro que lo lesionó. Un abogado de negligencia de casero puede revisar esos documentos con usted.
Fui lesionado en un ascensor de un edificio. ¿Es este un caso de casero?
Puede serlo, ya que los propietarios son responsables de mantener el equipo del edificio, aunque a veces también intervienen empresas de mantenimiento de ascensores. Nuestro artículo sobre lesiones en ascensores y escaleras mecánicas explica cómo generalmente se resuelven esos reclamos.
Visite a Yakov Mushiyev & Associates
Nuestra oficina está en 1 Cross Island Plaza, Suite 325, Rosedale, NY 11422, justo al lado de Cross Island Parkway en la frontera entre Queens y Nassau. Si no puede venir a nosotros, iremos a usted: en su hogar, en el hospital o por video.
Hable con un abogado de negligencia de casero de Queens hoy
Yakov Mushiyev & Associates ha recuperado más de $80 millones para neoyorquinos lesionados en los cinco distritos y el Condado de Nassau. Las consultas son gratuitas, disponibles en inglés, ruso y español, y no hay honorarios a menos que ganemos.
Llame al 718.775.3110 o contáctenos en línea para una revisión gratuita de su caso.
Este artículo es información general, no asesoramiento legal. Cada caso es diferente. Publicidad de abogado.
¿Lesionado? Hable hoy con un abogado.
Consulta gratuita. Sin honorarios a menos que ganemos.
718.775.3110