אתם משלמים שכר דירה באחד לחודש ומניחים שהבניין בטוח לפחות למעבר. ואז מדרגה נסדקת מתחת לעקב שלכם, או חתיכת תקרה נופלת על מיטת הילד שלכם, ופתאום אתם שואלים שאלה שרוב השוכרים אף פעם לא ציפו לשאול: האם בעל הבית חייב לי על זה? עורך דין לרשלנות בעלי בתים בוחן בדיוק את השאלה הזו, ובניו יורק התשובה תלויה לרוב במה שהבעלים ידע, מתי הוא ידע את זה, ומה הוא עשה בנדון. להלן נעבור על הבניין שלכם מקום אחד בכל פעם, מחדר המדרגות ועד המדרכה.
הכלל שחל על כל מסדרון ומדרגה בבניין שלכם
נתחיל בחוק שעומד בבסיס כמעט כל תיק פציעה בדירות בעיר. Multiple Dwelling Law § 78 קובע כי כל בניין מגורים מרובה (multiple dwelling), וכל חלק ממנו, חייב להישמר במצב תקין, ומטיל אחריות זו על הבעלים. בניין מגורים מרובה, בקירוב, הוא בניין שבו שלוש משפחות או יותר גרות באופן עצמאי.
הביטוי "כל חלק ממנו" חשוב. הוא חל על המדרגות, המעקות, הלובי, המסדרונות, גופי התאורה, החלונות והתקרות מעל ראשכם. העסקת סוכן ניהול או שרת בניין אינה מבטלת חובה זו.
עם זאת, החוק אינו מחייב את הבעלים לשלם אוטומטית על כל פציעה. עדיין יש צורך בדרך כלל להוכיח רשלנות.
זכויות חוזה שכירות ותביעות פציעה הן שני דברים שונים
Real Property Law § 235-b היא הגנה הנוגעת לחוזה השכירות. היא מבטיחה דירה הניתנת למגורים (livable) ובדרך כלל עולה בסכסוכי שכר דירה, כגון הפחתה (abatement) בגין חודשים ללא חימום.
תביעת פציעה היא עניין נפרד. אם נפלתם מפני שבעל הבית התעלם ממדרגה שבורה, התביעה שלכם בגין הטיפול הרפואי, אובדן השכר והכאב והסבל היא בדרך כלל תביעת רשלנות, לא תביעה בגין כשירות למגורים (habitability). העובדות עשויות לחפוף, אך התאוריה המשפטית, ההוכחה והפיצויים (damages) שונים.
מה בעל הבית ידע, ומתי
כאן נמצא ליבת כמעט כל תיק פציעה בדירות. כדי לחייב את הבעלים באחריות, בדרך כלל עליכם להוכיח אחד מהבאים:
- הבעלים, או מישהו שעובד עבורו, יצר את התנאי המסוכן, לדוגמה שרת בניין שניקה את המדרגות במגב והשאיר אותן רטובות ללא אזהרה.
- לבעלים הייתה ידיעה בפועל (actual notice), כלומר מישהו סיפר לו על כך או שהוא ראה זאת בעצמו.
- לבעלים הייתה ידיעה קונסטרוקטיבית (constructive notice), כלומר הבעיה הייתה נראית לעין וברורה, והתקיימה זמן מספיק שבעלים סביר היה מגלה ומתקן אותה.
לעיתים קרובות לשוכרים יש יותר כוח ממה שהם מבינים, כי תלונות משאירות עקבות. הודעת טקסט לשרת הבניין שאומרת שהתאורה במסדרון כבויה כבר שבועיים. אימייל לחברת הניהול עם תמונה של מעקה רופף. תלונת 311 שנרשמה תחת הכתובת שלכם. הפרות (violations) שהעיר כבר רשמה על הבניין. כל אחד מאלה יכול לסייע להוכיח שהבעלים ידע לפני שנפצעתם. המדריך שלנו בנושא הוכחת ידיעה (notice) בתיקי נפילה בקווינס מרחיב בנושא.
חדר המדרגות
חדרי מדרגות אוספים כל סוג של הזנחה בבת אחת: מדרגות שחוקות או שבורות, מעקות רופפים או חסרים, נורות ששרפו לפני חודש, ומשטחי נחיתה (landings) שבהם מצטבר מים אחרי כל סופת גשם.
דמיינו דוגמה כזו. אתם נושאים קניות במורד מהקומה הרביעית כי המעלית שוב מקולקלת. התאורה בחדר המדרגות בקומה השלישית לא עובדת כבר שבועות, ואתם ושני שכנים כל אחד שלח הודעת טקסט לשרת הבניין בנדון. בחושך, רגלכם נתקלת בקצה מדרגה שהייתה פגומה זמן רב יותר ממה שאתם זוכרים, ואין מעקה בצד הזה לאחוז בו. הודעות הטקסט הללו יכולות לתרום רבות להראות שהבעלים ידע.
נפילות במדרגות נוטות לגרום לפציעות ממשיות: שברים בפרק כף היד ובקרסול, פגיעות בגב ובצוואר, וקרעים בכתף מתפיסת מעקה בזווית לא נכונה. אם נפילה פגעה בכתף שלכם, הכתבה שלנו על תביעות קרע במוטב המסובב (rotator cuff) ובלברום (labral tear) מסבירה כיצד פציעות אלה מתועדות ומוערכות.
המסדרון
סכנות נפוצות במסדרונות בבניינים ישנים יותר בקווינס כוללות:
- שטיח קרוע, מתולתל או רופף בתפרים
- אריחים סדוקים, מורמים או חסרים
- מים על הרצפה מדליפת גג או צנרת שמעולם לא תוקנה
- תאורה כה חלשה שלא ניתן להבחין בשינוי גובה הרצפה
לדוגמה, נניח שליח שמגיע לקומה שלכם ונתקל בתפר שטיח שמתקפל כבר חודשים. גם מבקרים מוגנים. החובה לשמור על בטיחות השטחים המשותפים אינה מוגבלת לשמות המופיעים בחוזה השכירות. מחלקת ההחלקות והנפילות שלנו מטפלת בפציעות רבות מסוג זה בשטחים משותפים, יחד עם מקרי מעידה ונפילה הכרוכים ברצפות לא אחידות.
דלת הלובי
כאשר דלת הלובי לא ננעלת כבר חודשים, זרים יכולים להיכנס פנימה, ודיירים עלולים להיות מוגים או מותקפים.
חוק מדינת ניו יורק יכול לחייב בעל בית במקרה שבו מנעול שבור או כשל אבטחה אחר שהבעלים ידע עליו אפשרו לפורץ להיכנס ולפגוע במישהו. לעיתים קרובות חשוב אם התוקף היה גורם חיצוני ואם דיירים כבר התלוננו קודם לכן. ראו את המדריך שלנו בנושא תביעות אבטחה רשלנית (negligent security) בניו יורק. אם מצלמה בלובי אולי תיעדה את מה שקרה, יש לפעול במהירות, שכן מערכות רבות דורסות את ההקלטות הישנות; המאמר שלנו על השגת תיעוד ממצלמות אבטחה מסביר כיצד לבקש אותו.
בתוך הדירה שלכם
הבעלים עדיין אחראי למבנה ולמערכות הבניין בתוך היחידה שלכם.
תקרות וטיח נופלים
נזילה איטית מהדירה שמעליכם חודרת לטיח שמעל המטבח שלכם. אתם מדווחים על הכתם החום. אתם מדווחים שוב כשהוא מתחיל לבלוט. ואז, ערב אחד, הוא קורס. במקרה כזה, שרשרת הדיווחים היא ההוכחה.
חלונות פגומים
כנפי חלונות שנטרקות על אצבעות, מסגרות רקובות, וסורגי בטיחות לחלונות שחסרים במקום שהחוק דורש אותם - כל אלה יוצרים סכנות, בייחוד לילדים.
גלאי עשן וחד-תחמוצת הפחמן חסרים
כאשר גלאים נדרשים חסרים או לא פועלים, שריפה או דליפת גז עלולים לגרום לכוויות, שאיפת עשן או הרעלת חד-תחמוצת הפחמן. העמוד שלנו על תביעות פציעת כוויה בקווינס סוקר כיצד חוקרים מקרי שריפה.
בחוץ: החצר והמדרכה
אחריות הבניין אינה נעצרת בדלת הכניסה. חצרות, שבילים, כניסות צדדיות והנתיב לאזור הזבל - כולם חייבים להישמר בטוחים באופן סביר, וזה כולל טיפול בקרח ושלג בתוך זמן סביר לאחר סיום סופת שלג.
למדרכות ציבוריות יש כלל משלהן בעיר. לפי NYC Administrative Code § 7-210, בעלי רוב הנכסים הסמוכים למדרכה אחראים בדרך כלל לשמור עליה בטוחה באופן סביר, כולל תיקונים. יש חריג בולט: בתים חד-משפחתיים, דו-משפחתיים ותלת-משפחתיים המאוכלסים על ידי הבעלים ומשמשים למגורים בלבד.
בניינים קטנים יותר מעלים סיבוך נוסף. בית דו-משפחתי אינו נחשב "multiple dwelling", ולכן Multiple Dwelling Law § 78 אינו חל עליו, אם כי הבעלים עדיין חב בחובת זהירות רגילה לשמור על הנכס בטוח באופן סביר.
מי בדיוק אחראי?
הצדדים שעשויים להיות מעורבים כוללים:
- הבעלים, לעיתים קרובות חברה בערבון מוגבל (LLC) בעלת שם שלא מגלה דבר על מי שעומד מאחוריה.
- סוכן הניהול, החברה שגובה שכר דירה, מתזמנת תיקונים ומטפלת בתלונות.
- המנהל או הסבלים, שמבצעים את הניקיון ואת התיקונים בפועל, ושהתנהלותם עשויה להיות מיוחסת למעסיק שלהם.
- קבלנים שביצעו תיקון בצורה גרועה.
מצב מיוחד אחד ראוי לציון. "Out-of-possession landlord" הוא בעלים שהשכיר שטח שלם, כגון חנות או בניין שלם, לעסק שמנהל אותו. בעלים כאלה אחראים בדרך כלל רק במצבים מוגבלים, לדוגמה כאשר שמרו לעצמם זכות לחזור ולבצע תיקונים, או כאשר חוק מטיל עליהם את החובה. אם נפצעתם בחנות או במסעדה ולא בבניין המגורים שלכם, עסק השוכר עשוי להיות היעד העיקרי. מחלקת אחריות בעלי נכסים (premises liability) שלנו מבררת שאלות בעלות אלה.
דיור ציבורי: ל-NYCHA יש שעון משלו
אם אתם גרים בפרויקט של NYCHA, הכללים משתנים בצורה משמעותית. מכיוון ש-NYCHA הוא גוף ציבורי, בדרך כלל עליכם להגיש הודעת תביעה פורמלית (notice of claim) תוך 90 יום מהפציעה, לפי General Municipal Law § 50-e. לאחר מכן NYCHA עשויה לדרוש חקירה בשבועה, המכונה לעיתים קרובות דיון 50-h (50-h hearing), לפני שהתביעה יכולה להתקדם. החמצת המועד הזה עלולה לסכן את כל התיק.
בניית התיק שלכם לפני שמישהו מתקן משהו
לעיתים בעלי בתים מתקנים סכנה מיד לאחר שמישהו נפצע, לכן שמרו הוכחות למראה המקום. אספו כל מה שאפשר:
- תמונות וסרטון של המצב, עם משהו בפריים לצורך קנה מידה, שצולמו בהקדם האפשרי.
- כל הודעת טקסט, אימייל, מכתב והודעת אפליקציה ששלחתם אתם או שכניכם להנהלה בנוגע לבעיה.
- מספרי התלונות שלכם ל-311 וכל תגובה שהתקבלה.
- שמות ומספרי טלפון של שכנים שראו את הנפילה או שיכולים להעיד כמה זמן המפגע היה קיים.
- הרשומות הרפואיות שלכם, החל מהביקור הראשון. פנו לרופא בהקדם והקפידו על טיפול המשך.
תיעוד כתוב של הכאב והמגבלות שלכם עוזר גם הוא. המדריך שלנו בנושא ניהול יומן פציעה מראה מה לתעד יום אחר יום.
אשם משותף, מועדים ומי משלם את החשבונות
חברות הביטוח טוענות לעיתים קרובות שהדייר לא הסתכל לאן הוא הולך. ניו יורק פועלת לפי עיקרון האשם היחסי הטהור (pure comparative fault) מכוח CPLR § 1411, כך שגם אם חלק מהאשמה מוטל עליכם, הפיצוי שלכם בדרך כלל מופחת בהתאם לחלקכם ולא מתבטל כליל. המדריך שלנו בנושא רשלנות תורמת (comparative negligence) מראה כיצד החישוב הזה עובד.
כנגד בעל בית פרטי, פרק הזמן להגשת תביעה הוא בדרך כלל שלוש שנים מיום הפציעה מכוח CPLR § 214. רשומות ועדים נעלמים הרבה לפני כן.
נקודה מעשית נוספת: מכיוון שזו אינה תאונת דרכים, ביטוח ה"ללא אשם" (no-fault) של ניו יורק אינו חל כאן. החשבונות הרפואיים שלכם ישולמו בדרך כלל דרך ביטוח הבריאות הפרטי שלכם בינתיים, והתביעה על הפציעה עצמה היא הדרך לקבל החזר על אותן עלויות, על אובדן השכר שלכם ועל הכאב שלכם. בשונה מתיקי רכב, אין כאן סף "פגיעה חמורה" (serious injury threshold) שיש לעמוד בו לפני שניתן לתבוע פיצוי בגין כאב וסבל בתיק נכס.
שיחה עם המשרד שלנו
Yakov Mushiyev & Associates מייצגים דיירים ומבקרים שנפגעו בבניינים ברחבי קווינס, שאר העיר ומחוז נאסאו, ממשרד הנמצא בכתובת 1 Cross Island Plaza ברוזדייל (Rosedale). שיחה איתנו אינה כרוכה בתשלום, שכר הטרחה שלנו תלוי בזכייה, והשיחה יכולה להתנהל באנגלית, ברוסית או בספרדית. אנחנו יכולים להיפגש בבית, בבית החולים או בשיחת וידאו. עורך הדין Yakov Mushiyev והצוות השיבו למרשים סכום של למעלה מ-$80 מיליון עבור תושבי ניו יורק שנפגעו מרשלנות של אחרים. אם אתם תוהים האם אתם זקוקים לעורך דין לרשלנות בעלי בתים בעקבות מה שקרה בבניין שלכם, שלחו לנו הודעה או התקשרו ל-718.775.3110.
שאלות נפוצות בנוגע לתביעות רשלנות בעלי בתים
האם אני יכול לתבוע את בעל הבית שלי אם נפלתי במדרגות בבניין שלי?
לרוב, כן, אם הנפילה נגרמה כתוצאה ממצב שבעל הבית יצר או ידע עליו, או שהיה עליו לגלות באמצעות בדיקה סבירה, כגון מדרגה שבורה או מעקה חסר. עורך דין לרשלנות בעלי בתים יבחן תחילה אילו תלונות, הפרות ורשומות תיקון מצביעות על כמה זמן הבעיה הייתה קיימת.
האם זה משנה שאני עצמי מעולם לא התלוננתי על המפגע?
לא בהכרח. תלונה של שכן, דיווח ל-311, הפרה עירונית, או פשוט העובדה שהמפגע היה גלוי לעין לאורך זמן רב — כל אלה יכולים לסייע בהוכחת ידיעה (notice). התלונה שלכם עצמכם מועילה, אך היא אינה הדרך היחידה להוכיח שבעל הבית ידע.
האם אורח שנפגע בבניין שלי יכול להגיש תביעה?
בדרך כלל, כן. חובת בעל הבית לשמור על השטחים המשותפים במצב תקין מגנה על מבקרים, מטפלים, קרובי משפחה ושליחים, ולא רק על דיירים הרשומים בחוזה השכירות.
האם עיכוב תשלום שכר הדירה בשל התיקונים ישפיע על תיק הפציעה שלי?
סכסוך על שכר דירה מכוח אחריות הדיור (warranty of habitability) הוא עניין נפרד מתביעת הפציעה. אולם, השובל התיעודי שיצרתם באותו סכסוך, כגון מכתבים על המצב, עשוי לסייע בהוכחה שבעל הבית ידע על המפגע שפגע בכם. עורך דין לרשלנות בעלי בתים יכול לעבור איתכם על המסמכים הללו.
נפגעתי במעלית בבניין. האם זה תיק נגד בעל הבית?
זה אפשרי, שכן בעלי הבתים אחראים על תחזוקת ציוד הבניין, אם כי לעיתים מעורבות גם חברות תחזוקת מעליות. המאמר שלנו בנושא פציעות במעליות ובמדרגות נעות מסביר כיצד תביעות כאלה נבחנות בדרך כלל.
בקרו אצל Yakov Mushiyev & Associates
המשרד שלנו נמצא בכתובת 1 Cross Island Plaza, Suite 325, Rosedale, NY 11422, ממש ליד ה-Cross Island Parkway על הגבול בין קווינס לנאסאו. אם אינכם יכולים להגיע אלינו, אנחנו נגיע אליכם: בבית, בבית החולים או בשיחת וידאו.
דברו עם עורך דין לרשלנות בעלי בתים בקווינס עוד היום
Yakov Mushiyev & Associates השיבו למרשים סכום של למעלה מ-$80 מיליון עבור תושבי ניו יורק שנפגעו בחמשת הרבעים ובמחוז נאסאו. הייעוץ ניתן ללא תשלום, זמין באנגלית, ברוסית ובספרדית, ואין שכר טרחה אלא אם כן נזכה.
התקשרו 718.775.3110 או צרו קשר איתנו באינטרנט לקבלת בדיקת תיק חינם.
מאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. כל מקרה שונה. פרסומת עורכי דין.