你每月一号付房租，并假设这栋楼至少是安全通行的。然后楼梯踏板在你脚下裂开，或者天花板上的一大块掉在孩子的床上，突然你问了大多数租户从未想过的问题：我的房东是否欠我赔偿？房东过失律师正是研究这个问题的，在纽约，答案通常取决于业主知道了什么、何时知道的，以及他们为此做了什么。下面，我们逐个房间地走过你的楼房，从楼梯井到人行道。
涵盖每条走廊和楼梯的法则
从支撑几乎每一宗纽约市公寓伤害案件的法规开始。《多户住宅法》第78条规定，每栋多户住宅及其各部分必须保持良好状况，该责任由业主承担。多户住宅粗略地说是指三个或更多个家庭独立居住的建筑。
短语"及其各部分"很重要。它涵盖了楼梯、扶手、大厅、走廊、灯具、窗户以及你头顶上的天花板。雇用物业管理公司或超级管理员不会使该责任消失。
不过，该法规不会让业主自动为每一次伤害付费。你通常仍然需要证明存在过失。
租赁权利和伤害索赔是两回事
《不动产法》第235-b条是租赁保护。它承诺提供可居住的公寓，通常出现在租金纠纷中，例如数月无暖气的租金减免。
伤害索赔是一个独立的问题。如果你摔倒是因为房东忽视了断裂的台阶，你对医疗费用、失工费和痛苦的索赔通常是过失索赔，而不是可居住性索赔。事实可能重叠，但理论、证明和赔偿是不同的。
你的房东知道什么，何时知道
这是几乎每一宗公寓伤害案件的核心。要追究业主的责任，你通常需要证明以下情况之一：
- 业主或为其工作的人制造了危险状况，例如门卫擦楼梯后留下湿漉漉的没有警告。
- 业主具有实际知悉，意味着有人告知他们或他们亲眼看到。
- 业主具有推断知悉，意味着问题是可见的、显而易见的，且存在足够长的时间，以至于合理的业主会发现并修复它。
租户在这里通常比他们意识到的有更多权力，因为投诉会留下痕迹。给超级管理员发短信说走廊的灯已经灭了两周。向管理公司发电子邮件并附上松动扶手的照片。在你的地址下记录311投诉。城市已经对该建筑进行了的违规。每一个都可以帮助证明业主在你受伤前就知道了。我们关于在皇后区摔倒案件中证明知悉的指南会更深入地介绍。
楼梯井
楼梯井同时汇集了各种类型的疏忽：磨损或断裂的踏板、松动或缺失的扶手、一个月前烧坏的灯泡，以及每次下雨后积水的平台。
作为例子，想象你正在从四楼往下拎着杂货，因为电梯又坏了。三楼平台上的楼梯井灯已经熄灭了数周，你和两个邻居各自给超级管理员发过短信。在黑暗中，你的脚被一个长期磨损的踏板边缘钩住，而那一侧没有扶手可抓。那些短信可能会对证明业主得知情况起很大作用。
楼梯摔倒往往导致真实伤害：断裂的手腕和脚踝、背部和颈部创伤，以及因以错误角度抓住扶手而撕裂的肩膀。如果摔倒毁坏了你的肩膀，我们关于旋转肌袖和唇盂撕裂伤害索赔的文章涵盖了如何记录和评估这些伤害。
走廊
较老皇后区建筑中的常见走廊危险包括：
- 撕裂、卷曲或沿接缝松动的地毯
- 裂开、隆起或缺失的瓷砖
- 来自屋顶或管道泄漏的地板积水，从未被修复
- 照明太昏暗，无法看到地板高度变化
例如，想象一个送货员访问你的楼层，在一个已经卷起数月的地毯接缝上绊倒。访客也受到保护。保持公共区域安全的责任不仅限于租赁合同上的名字。我们的滑倒摔倒实践处理许多这样的公共区域伤害，以及涉及不平坦地板的绊倒案件。
大厅门
当大厅门已经数月无法上锁时，陌生人可以走进去，租户可能遭到抢劫或袭击。
纽约法律可以在损坏的锁或业主知道的其他安全故障使入侵者能够进入并伤害他人时追究房东的责任。通常取决于攻击者是否是局外人以及租户是否已经投诉过。参阅我们关于纽约市疏忽安全索赔的指南。如果大厅中的摄像头可能拍到了发生的事情，要迅速行动，因为许多系统会覆盖自己记录；我们关于获取安全摄像头录像的文章解释了如何要求获取。
在你的公寓内
业主仍然负责你单元内的结构和建筑系统。
倒塌的天花板和石膏
来自楼上公寓的缓慢泄漏浸入了你厨房上方的石膏。你报告了褐色污渍。当它开始隆起时你再次报告。然后某个晚上它掉下来了。在这样的例子中，一系列报告就是证据。
有缺陷的窗户
会关住手指的窗框、腐烂透彻的框架，以及在法律要求的地方缺失的窗户护栏都会造成危险，特别是对儿童。
缺失的烟雾和一氧化碳探测器
当需要的探测器缺失或失效时，火灾或煤气泄漏可能导致烧伤、烟雾吸入或一氧化碳中毒。我们关于皇后区烧伤索赔的页面介绍了火灾案件如何调查。
户外：庭院和人行道
建筑的责任并不止于前门。庭院、走道、侧入口和通往垃圾区的路径都需要保持合理安全，这包括在风暴结束后在合理时间内处理冰雪。
公共人行道在城市中有自己的规则。根据《纽约市行政法典》第7-210条，大多数毗邻人行道的房产业主通常负责保持其合理安全，包括维修。有一个明显的例外：仅作为住宅使用的业主自住一户、两户和三户家庭住宅。
较小的建筑提出了另一个问题。两户房是不是多户住宅，所以《多户住宅法》第78条不适用于它，尽管业主仍然欠普通注意来保持财产合理安全。
确切谁负责？
可能涉及的方包括：
- 业主，通常是一个有限责任公司，名字无法告诉你谁是幕后人员。
- 管理代理人，收集租金、安排维修和处理投诉的公司。
- 物业主管或门卫，进行清洁和动手修理工作，其行为可能被归咎于其雇主。
- 承包商进行了不良修理。
有一种特殊情况值得一提。失占业主是一个已经将整个空间（例如店铺或整栋楼）租给运营该空间的企业的业主。这些业主通常仅在有限的情况下承担责任，例如当他们保留重新进入和进行维修的权利时，或当法规将该责任放在他们身上时。如果你在商店或餐厅而不是在自己的公寓楼中受伤，租赁企业可能是主要目标。我们的房屋责任实践解决了这些所有权问题。
公共住房：NYCHA有自己的期限
如果你住在NYCHA社区，规则会以重要方式改变。因为NYCHA是公共实体，你通常必须根据《总市政法》第50-e条在伤害后的90天内提交正式索赔通知。NYCHA然后可能会要求进行宣誓审查，通常称为50-h听证会，然后才能启动诉讼。错过这个期限可能会危及整个案件。
在任何人修复任何东西之前建立你的案件
房东有时在有人受伤后立即修复危险，所以保留证明它看起来是什么样子的证据。收集你能的：
- 状况的照片和视频，画面中有某物作为比例参考，在你能够拍摄时尽快拍摄。
- 你或你的邻居发送给管理部门关于问题的每条短信、电子邮件、信件和应用消息。
- 你的311投诉号码和任何回复。
- 看到摔倒或能说明危险存在多久的邻居的名字和电话号码。
- 你的医疗记录，从第一次就诊开始。及时看医生并坚持随访护理。
对你的痛苦和限制的书面记录也有帮助。我们关于为你的纽约事故索赔保留伤害日记的指南展示了逐日要跟踪什么。
共同过失、期限和谁支付账单
保险人经常辩称租户没有留意脚下。纽约州根据《民事诉讼法》(CPLR) 第1411条遵循纯比例过失制度(comparative fault)，因此即使部分责任落在你身上，你的赔偿通常会按你的责任比例减少，而不是完全没收。我们的解释文章纽约的比例过失说明了这一计算方式如何运作。
对于私人房东，根据《民事诉讼法》第214条CPLR § 214，诉讼期限通常为从受伤之日起三年。在此之前，记录和证人证词会大幅消失。
还有一个实际问题：因为这不是车祸，纽约的无过失保险(no-fault)制度不适用。你的医疗费用通常会先通过你自己的健康保险结算，而伤害赔偿请求(injury claim)是你寻求这些费用报销、追回工资损失和精神赔偿(damages)的方式。与车辆案件不同，在房屋责任案件中，在你能够寻求精神赔偿前，无需达到"严重伤害阈值"(serious injury threshold)。
与我们事务所联系
Yakov Mushiyev & Associates代理在皇后区、纽约市其他地方和拿骚县的建筑物内受伤的租户和访客，办公室位于Rosedale的1 Cross Island Plaza。与我们交谈完全免费，我们的费用取决于是否胜诉，而且交谈可以用英文、俄文或西班牙文进行。我们可以在你家里、医院或通过视频会面。Yakov Mushiyev律师和团队已为因他人疏忽而受伤的纽约人追回超过8000万美元的赔偿。如果你想知道自己是否需要为在你所在建筑物内发生的事情聘请房东过失律师，请给我们发消息或致电718.775.3110。
关于房东过失索赔的常见问题
如果我在建筑物内的楼梯上跌倒，我能起诉房东吗？
通常可以，如果跌倒是由房东造成或知晓的情况引起的，或者房东应该通过合理检查发现的情况引起的，例如台阶破损或扶手缺失。房东过失律师首先会查看投诉、违规记录和维修记录，以确定问题存在了多长时间。
我本人从未对该危险状况进行过投诉，这会影响案件吗？
不一定。来自邻居的投诉、311举报、城市违规记录或仅仅是该危险长期明显存在的事实，都可以帮助证明房东知道该情况。你自己的投诉很有帮助，但这不是证明业主知晓的唯一方式。
在我的建筑物内受伤的客人能提起索赔吗？
通常可以。业主保持公共区域良好状况的责任保护访客、护工、亲属和快递员，不仅仅保护房屋租赁合同上的租户。
就维修问题扣留租金会影响我的伤害索赔吗？
根据居住适宜保证(warranty of habitability)的租金纠纷是与伤害索赔相分离的事项。不过，你在该纠纷中留下的书面记录，例如有关房屋状况的信函，可能有助于证明房东知道伤害你的危险。房东过失律师可以与你一起审查这些文件。
我在建筑物电梯里受伤。这是房东案件吗？
可能是，因为业主有责任维护建筑设备，尽管电梯维护公司有时也会参与其中。我们关于电梯和扶梯伤害的文章解释了这些索赔通常如何处理。
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我们的办公室位于1 Cross Island Plaza, Suite 325, Rosedale, NY 11422，靠近Cross Island Parkway，位于皇后区和拿骚县边界。如果你无法来办公室，我们会来找你：在你家里、医院或通过视频。
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