Paghi l'affitto il primo del mese e presumi che l'edificio sia almeno sicuro da attraversare. Poi una pedata di scala si rompe sotto il tuo tallone, oppure un pezzo di soffitto atterra sul letto di tuo figlio, e improvvisamente ti trovi a fare una domanda che la maggior parte degli inquilini non si aspettava mai di fare: il mio padrone di casa mi deve qualcosa per questo? Un avvocato specializzato in negligenza del padrone di casa esamina esattamente questa questione, e a New York la risposta spesso dipende da ciò che il proprietario sapeva, quando lo sapeva, e cosa ha fatto al riguardo. Di seguito, facciamo un tour del tuo edificio uno spazio alla volta, dalle scale all'androne alla strada.
La norma che copre ogni corridoio e scala del tuo edificio
Inizia con la legge che sta alla base di quasi ogni caso di infortunio in appartamento in città. Multiple Dwelling Law § 78 stabilisce che ogni edificio residenziale multiplo, e ogni sua parte, deve essere mantenuto in buone condizioni di riparazione, e pone questa responsabilità sul proprietario. Un edificio residenziale multiplo, in linea di massima, è un edificio in cui vivono indipendentemente tre o più famiglie.
La frase "ogni sua parte" è importante. Comprende le scale, le ringhiere, l'ingresso, i corridoi, i corpi illuminanti, le finestre e i soffitti sopra la tua testa. L'assunzione di un agente amministrativo o di un custode non fa scomparire tale obbligo.
La legge non obbliga però il proprietario a pagare automaticamente per ogni infortunio. Generalmente devi comunque provare la negligenza.
I diritti del contratto di affitto e i reclami per infortunio sono due cose diverse
Real Property Law § 235-b è una protezione contrattuale. Garantisce un appartamento abitabile e di solito emerge nelle controversie affittuarie, come una riduzione per i mesi senza riscaldamento.
Un reclamo per infortunio è una cosa diversa. Se sei caduto perché il padrone di casa ha ignorato un gradino rotto, il tuo reclamo per le cure mediche, i salari persi e il dolore è generalmente un reclamo di negligenza, non un reclamo di abitabilità. I fatti possono sovrapporsi, ma la teoria, la prova e i danni sono diversi.
Ciò che il tuo padrone di casa sapeva e quando
Questo è il cuore di quasi ogni caso di infortunio in appartamento. Per rendere il proprietario responsabile, generalmente devi provare uno di questi punti:
- Il proprietario, o qualcuno che lavora per lui, ha creato la condizione pericolosa, ad esempio un portiere che ha strofinato le scale e le ha lasciate bagnate senza avvertimento.
- Il proprietario aveva conoscenza effettiva, il che significa che qualcuno gliene ha parlato o l'ha visto di persona.
- Il proprietario aveva conoscenza costruttiva, il che significa che il problema era visibile e evidente e era presente da abbastanza tempo che un proprietario ragionevole l'avrebbe trovato e riparato.
Gli inquilini spesso hanno più potere di quanto realizzino, perché i reclami lasciano una traccia. Un messaggio al custode che dice che la luce del corridoio è spenta da due settimane. Un'email alla società amministrativa con una foto della ringhiera allentata. Un reclamo 311 registrato al tuo indirizzo. Violazioni che la città ha già messo sull'edificio. Ognuno può aiutare a provare che il proprietario sapeva prima che ti facessi male. La nostra guida al provare la conoscenza nei casi di caduta a Queens approfondisce.
La scala
Le scale raccolgono ogni tipo di negligenza contemporaneamente: gradini consumati o rotti, ringhiere allentate o mancanti, lampadine bruciate un mese fa, e pianerottoli dove l'acqua si accumula dopo ogni pioggia.
Immagina questo come un esempio. Stai portando la spesa giù dal quarto piano perché l'ascensore è di nuovo fuori servizio. La luce della scala sul pianerottolo del terzo piano è spenta da settimane, e tu e due vicini avete ciascuno mandato un messaggio al custode al riguardo. Al buio, il tuo piede prende il bordo di un gradino che è scheggiato da più tempo di quanto puoi ricordare, e non c'è ringhiera da quel lato a cui aggrapparsi. Quei messaggi potrebbero andare molto lontano nel provare che il proprietario era a conoscenza.
Le cadute dalle scale tendono a produrre infortuni veri: polsi e caviglie rotte, trauma alla schiena e al collo, e spalle strapate dall'afferrare una ringhiera all'angolo sbagliato. Se una caduta ti ha rovinato la spalla, il nostro articolo su reclami di strappo della cuffia dei rotatori e del labbro spiega come questi infortuni sono documentati e valutati.
Il corridoio
I pericoli comuni dei corridoi negli edifici più vecchi di Queens includono:
- Moquette strappata, arricciata o allentata alle cuciture
- Piastrelle scheggiate, sollevate o mancanti
- Acqua sul pavimento da una perdita dal tetto o da un tubo mai riparata
- Illuminazione così fioca che non puoi vedere un cambio di livello del pavimento
Ad esempio, immagina un fattorino che visita il tuo piano e inciampa su una cucitura di moquette che si arriccia da mesi. I visitatori sono protetti anche loro. L'obbligo di mantenere le aree comuni sicure non è limitato ai nomi sul contratto. La nostra pratica di scivolamento e caduta gestisce molti di questi infortuni nelle aree comuni, insieme ai casi di inciampo e caduta che coinvolgono pavimenti irregolari.
La porta dell'androne
Quando la porta dell'androne non si è chiusa a chiave per mesi, estranei possono entrare, e gli inquilini possono finire derubati o aggrediti.
La legge di New York può rendere un padrone di casa responsabile quando una serratura rotta o un altro guasto alla sicurezza di cui il proprietario era a conoscenza ha permesso a un intruso di entrare e ferire qualcuno. Spesso importa se l'aggressore era un estraneo e se gli inquilini avevano già protestato. Vedi la nostra guida ai reclami di negligenza della sicurezza a NYC. Se una telecamera nell'androne potrebbe aver catturato quello che è successo, agisci rapidamente, perché molti sistemi si registrano su se stessi; il nostro articolo su come ottenere la registrazione delle telecamere di sicurezza spiega come richiederlo.
Dentro il tuo appartamento
Il proprietario è ancora responsabile della struttura e dei sistemi dell'edificio dentro il tuo appartamento.
Crollamento di soffitti e intonaco
Una perdita lenta dall'appartamento di sopra penetra nell'intonaco sopra la tua cucina. Segnali la macchia marrone. La segnali di nuovo quando inizia a gonfiarsi. Poi una sera crolla. In un esempio come quello, la serie di segnalazioni è la prova.
Finestre difettose
Battenti di finestre che si chiudono sulle dita, telai marciti completamente e protezioni per finestre mancanti dove la legge le richiede creano tutti pericoli, specialmente per i bambini.
Rilevatori di fumo e monossido di carbonio mancanti
Quando i rilevatori richiesti mancano o sono esauriti, un incendio o una perdita di gas può causare ustioni, inalazione di fumo o avvelenamento da monossido di carbonio. La nostra pagina sui reclami di ustioni a Queens illustra come vengono indagate le cause di incendio.
All'esterno: la corte e il marciapiede
La responsabilità dell'edificio non si ferma alla porta d'ingresso. Cortili, vialetti, ingressi laterali e il percorso verso l'area dei rifiuti devono essere mantenuti ragionevolmente sicuri, e questo include affrontare il ghiaccio e la neve entro un tempo ragionevole dopo la fine di una tempesta.
I marciapiedi pubblici hanno la loro propria norma in città. Secondo NYC Administrative Code § 7-210, i proprietari della maggior parte delle proprietà adiacenti a un marciapiede sono generalmente responsabili di mantenerlo ragionevolmente sicuro, comprese le riparazioni. C'è un'eccezione notevole: case unifamiliari, bifamiliari e trifamiliari di proprietà del proprietario utilizzate solo come residenze.
Gli edifici più piccoli presentano un'altra complicazione. Una casa bifamiliare non è un edificio residenziale multiplo, quindi Multiple Dwelling Law § 78 non si applica ad essa, anche se il proprietario continua a doversi occupare con diligenza ordinaria di mantenere la proprietà ragionevolmente sicura.
Chi esattamente è responsabile?
Le parti che possono essere coinvolte includono:
- Il proprietario, spesso una società a responsabilità limitata con un nome che non ti dice nulla su chi c'è dietro.
- L'agente amministrativo, la società che raccoglie l'affitto, programma le riparazioni e gestisce i reclami.
- Il custode o i portieri, che fanno la pulizia e la riparazione pratica e la cui condotta può essere attribuita al loro datore di lavoro.
- Appaltatori che hanno eseguito male una riparazione.
Una situazione speciale merita una menzione. Un padrone di casa privo di possesso è un proprietario che ha affittato uno spazio intero, come un negozio o un intero edificio, a un'azienda che lo gestisce. Questi proprietari sono generalmente responsabili solo in situazioni limitate, ad esempio quando hanno mantenuto il diritto di rientrare e fare riparazioni, o quando una legge pone l'obbligo su di loro. Se ti sei fatto male in un negozio o in un ristorante piuttosto che nel tuo edificio di appartamenti, l'azienda affittuaria può essere il bersaglio principale. La nostra pratica di responsabilità civile per la proprietà risolve queste questioni di proprietà.
Edilizia pubblica: NYCHA ha il suo orologio
Se vivi in uno sviluppo NYCHA, le regole cambiano in modo importante. Poiché NYCHA è un ente pubblico, generalmente devi servire un avviso formale di reclamo entro 90 giorni dall'infortunio secondo General Municipal Law § 50-e. NYCHA può quindi richiedere un esame giurato, spesso chiamato udienza 50-h, prima che una causa proceda. Mancare quella finestra può mettere l'intero caso a rischio.
Costruire il tuo caso prima che chiunque ripari qualsiasi cosa
I padroni di casa a volte riparano un pericolo subito dopo che qualcuno si è ferito, quindi conserva la prova di come appariva. Raccogli quello che puoi:
- Foto e video della condizione, con qualcosa nella cornice per scala, scattati non appena sei in grado.
- Ogni messaggio di testo, email, lettera e messaggio di app che tu o i tuoi vicini avete inviato alla gestione sul problema.
- I tuoi numeri di reclamo 311 e le risposte.
- Nomi e numeri di telefono dei vicini che hanno visto la caduta o che possono dire da quanto tempo il pericolo era presente.
- Le tue cartelle cliniche, a partire dalla prima visita. Visita un medico prontamente e continua con la cura di follow-up.
Un resoconto scritto del tuo dolore e delle limitazioni aiuta anche. La nostra guida su tenere un diario degli infortuni mostra cosa tracciare giorno dopo giorno.
Responsabilità condivisa, scadenze e chi paga i conti
Gli assicuratori sostengono spesso che l'inquilino non stava prestando attenzione. New York segue la responsabilità comparativa pura secondo CPLR § 1411, quindi anche se parte della colpa ricade su di te, il tuo risarcimento è generalmente ridotto dalla tua quota piuttosto che annullato. La nostra guida sulla responsabilità comparativa mostra come funziona quel calcolo.
Per un proprietario privato, il termine per agire è generalmente tre anni dalla lesione secondo CPLR § 214. I documenti e i testimoni scompaiono molto prima di allora.
Un altro punto pratico: poiché non si tratta di un incidente automobilistico, l'assicurazione senza colpa (no-fault) di New York non si applica. Le tue spese mediche passeranno generalmente attraverso la tua assicurazione sanitaria nel frattempo, e il reclamo per lesioni è il modo in cui cerchi il rimborso di questi costi, i tuoi guadagni persi e il tuo dolore. A differenza dei casi di veicoli, non c'è una soglia di "lesione grave" (serious injury threshold) da superare prima di poter chiedere il risarcimento per il dolore in un caso di responsabilità delle strutture.
Contatta il nostro studio
Yakov Mushiyev & Associates rappresenta inquilini e visitatori feriti in edifici in tutta Queens, nel resto della città e nella contea di Nassau, da uno studio ubicato presso 1 Cross Island Plaza a Rosedale. Parlarci non costa nulla, la nostra parcella dipende dalla vittoria, e la conversazione può avvenire in inglese, russo o spagnolo. Possiamo incontrarci a casa, in ospedale o per videoconferenza. L'avvocato Yakov Mushiyev e il team hanno recuperato oltre $80 milioni per newyorchesi feriti dalla negligenza di altri. Se ti stai chiedendo se hai bisogno di un avvocato per la negligenza del proprietario per quello che è accaduto nel tuo edificio, inviaci un messaggio o chiama il 718.775.3110.
Domande frequenti sui reclami per negligenza del proprietario
Posso fare causa al mio proprietario se sono caduto sulle scale nel mio edificio?
Spesso sì, se la caduta è stata causata da una condizione che il proprietario ha creato o di cui era a conoscenza, o avrebbe dovuto scoprire attraverso un'ispezione ragionevole, come una pedata rotta o una ringhiera mancante. Un avvocato per la negligenza del proprietario guarderà prima cosa mostrino i reclami, le violazioni e i registri di riparazione sulla durata del problema.
Ha importanza che non abbia mai reclamato il pericolo da solo?
Non necessariamente. Un reclamo da parte di un vicino, una segnalazione al 311, una violazione della città o semplicemente il fatto che il pericolo era evidente da molto tempo possono tutti aiutare a provare la conoscenza (notice). Il tuo reclamo personale è utile, ma non è l'unico modo per provare che il proprietario sapeva.
Un ospite ferito nel mio edificio può presentare un reclamo?
Generalmente sì. L'obbligo del proprietario di mantenere le aree comuni in buone condizioni protegge i visitatori, gli operatori, i parenti e i corrieri, non solo gli inquilini del contratto di affitto.
La trattenuta dell'affitto per le riparazioni influenzerà il mio reclamo per lesioni?
Una controversia sull'affitto secondo la garanzia di abitabilità è una materia separata da un reclamo per lesioni. La documentazione che hai creato in questa controversia, tuttavia, come lettere sulla condizione, può aiutare a provare che il proprietario era a conoscenza del pericolo che ti ha ferito. Un avvocato per la negligenza del proprietario può esaminare questi documenti con te.
Sono stato ferito in un ascensore dell'edificio. È un caso di negligenza del proprietario?
Può esserlo, poiché i proprietari sono responsabili della manutenzione dell'attrezzatura dell'edificio, anche se le società di manutenzione degli ascensori sono talvolta coinvolte. Il nostro articolo sugli infortuni in ascensori e scale mobili spiega come questi reclami sono solitamente risolti.
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Questo articolo è informazione generale, non parere legale. Ogni caso è diverso. Pubblicità legale.
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