Avocat spécialisé en négligence de propriétaire à Queens : Blessures dans les appartements, des escaliers aux trottoirs

Vous payez le loyer le premier et vous supposez que le bâtiment est au moins sûr pour y circuler. Puis une marche d'escalier se fissure sous votre talon, ou un morceau de plafond tombe sur le lit de votre enfant, et soudainement vous vous posez une question que la plupart des locataires n'auraient jamais pensé se poser : mon propriétaire m'est-il responsable de cela ? Un avocat spécialisé en négligence de propriétaire examine précisément cette question, et à New York la réponse dépend souvent de ce que le propriétaire savait, quand il l'a su, et ce qu'il a fait à ce sujet. Ci-dessous, nous examinons votre bâtiment pièce par pièce, de la cage d'escalier au trottoir.

La règle qui s'applique à chaque couloir et escalier de votre bâtiment

Commencez par le texte qui se trouve à la base de presque tous les cas de blessure d'appartement dans la ville. La Multiple Dwelling Law § 78 stipule que chaque immeuble collectif, et chaque partie de celui-ci, doit être maintenu en bon état de réparation, et elle en confie la responsabilité au propriétaire. Un immeuble collectif, grosso modo, est un bâtiment où trois familles ou plus vivent de façon indépendante.

La phrase « chaque partie de celui-ci » a son importance. Elle couvre les escaliers, les rampes d'escalier, le hall d'entrée, les couloirs, les luminaires, les fenêtres et les plafonds au-dessus de votre tête. Le fait d'embaucher un agent de gestion ou un concierge ne fait pas disparaître cette obligation.

Le texte ne rend pas le propriétaire automatiquement responsable de toute blessure. Vous devez généralement toujours établir la négligence.

Les droits du bail et les réclamations pour blessure sont deux choses différentes

La Real Property Law § 235-b est une protection du bail. Elle garantit un appartement habitable et intervient généralement dans les litiges relatifs au loyer, comme une réduction pour mois sans chauffage.

Une réclamation pour blessure est une bête différente. Si vous êtes tombé parce que le propriétaire a ignoré une marche cassée, votre réclamation pour vos soins médicaux, vos salaires perdus et votre souffrance est généralement une réclamation pour négligence, non une réclamation en habitabilité. Les faits peuvent se chevaucher, mais la théorie, la preuve et les dommages-intérêts sont différents.

Ce que votre propriétaire savait et quand

Voici le cœur de presque tous les cas de blessure d'appartement. Pour tenir le propriétaire responsable, vous devez généralement établir l'un de ceux-ci :

• Le propriétaire, ou quelqu'un travaillant pour lui, a créé la condition dangereuse, par exemple un portier qui a nettoyé les escaliers et les a laissés mouillés sans avertissement.
• Le propriétaire avait une connaissance réelle, ce qui signifie que quelqu'un lui en a parlé ou qu'il l'a vu lui-même.
• Le propriétaire avait une connaissance constructive, ce qui signifie que le problème était visible et apparent et qu'il était là assez longtemps pour qu'un propriétaire raisonnable l'ait trouvé et l'ait réparé.

Les locataires ont souvent plus de pouvoir ici qu'ils ne le réalisent, car les plaintes laissent une trace. Un texto au concierge disant que le couloir n'a pas d'éclairage depuis deux semaines. Un courrier électronique à la société de gestion avec une photo de la main courante lâche. Une plainte 311 enregistrée sous votre adresse. Les violations que la ville a déjà placées sur le bâtiment. Chacun peut aider à prouver que le propriétaire savait avant que vous soyez blessé. Notre guide pour prouver la connaissance dans les cas de chute à Queens approfondit la question.

La cage d'escalier

Les cages d'escalier accumulent toutes sortes de négligences à la fois : marches usées ou cassées, rampes lâches ou manquantes, ampoules qui ont brûlé il y a un mois, et paliers où l'eau s'accumule après chaque tempête.

Imaginons cet exemple. Vous descendez l'épicerie du quatrième étage parce que l'ascenseur est encore en panne. La lumière de la cage d'escalier au palier du troisième étage est éteinte depuis des semaines, et vous et deux voisins avez chacun envoyé un texto au concierge à ce sujet. Dans l'obscurité, votre pied accroche le bord d'une marche qui a été ébréchée depuis plus longtemps que vous ne vous en souvenez, et il n'y a pas de main courante de ce côté pour vous accrocher. Ces textos peuvent contribuer beaucoup à prouver que le propriétaire était au courant.

Les chutes d'escalier ont tendance à produire de vraies blessures : poignets et chevilles cassés, traumatismes du dos et du cou, épaules déchirées en rattrapant une rampe au mauvais angle. Si une chute a endommagé votre épaule, notre article sur les réclamations pour lésions de la coiffe des rotateurs et déchirure du bourrelet couvre la façon dont ces blessures sont documentées et évaluées.

Le couloir

Les risques courants des couloirs dans les vieux bâtiments de Queens incluent :

• Tapis déchiré, enroulé ou lâche aux coutures
• Carrelage craquelé, soulevé ou manquant
• Eau sur le sol provenant d'une fuite de toit ou de tuyau qui n'a jamais été réparée
• Éclairage si faible que vous ne pouvez pas voir un changement de niveau de sol

Par exemple, imaginez un livreur qui visite votre étage et qui trébuche sur une couture de tapis qui s'est enroulée pendant des mois. Les visiteurs sont également protégés. L'obligation de maintenir les espaces communs en sécurité ne se limite pas aux noms du bail. Notre pratique en cas de glissement et chute traite de nombreuses blessures dans les espaces communs, ainsi que des cas de trébuchement impliquant des sols inégaux.

La porte du hall d'entrée

Quand la porte du hall d'entrée n'a pas été verrouillée pendant des mois, des étrangers peuvent entrer, et les locataires peuvent finir par être volés ou agressés.

La loi de New York peut tenir un propriétaire responsable lorsqu'une serrure cassée ou une autre défaillance de sécurité que le propriétaire connaissait a permis à un intrus d'entrer et de blesser quelqu'un. Il importe souvent si l'agresseur était un étranger et si les locataires avaient déjà porté plainte. Consultez notre guide sur les réclamations en matière de négligence de sécurité à NYC. Si une caméra dans le hall d'entrée aurait pu enregistrer ce qui s'est passé, agissez rapidement, car de nombreux systèmes se réenregistrent ; notre article sur le obtention des images de surveillance explique comment les demander.

À l'intérieur de votre appartement

Le propriétaire reste responsable de la structure et des systèmes du bâtiment à l'intérieur de votre unité.

Plafonds et plâtre qui s'effondrent

Une fuite lente de l'appartement au-dessus imbibe le plâtre au-dessus de votre cuisine. Vous signalez la tache brune. Vous la signalez à nouveau quand elle commence à gonfler. Puis un soir, elle tombe. Dans un exemple comme celui-là, la série de rapports est la preuve.

Fenêtres défectueuses

Les battants de fenêtre qui claquent sur les doigts, les cadres pourris jusqu'à la moelle, et les barres de fenêtre manquantes là où la loi les exige créent tous des risques, particulièrement pour les enfants.

Détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone manquants

Quand les détecteurs requis manquent ou sont morts, un incendie ou une fuite de gaz peut causer des brûlures, une inhalation de fumée ou un empoisonnement au monoxyde de carbone. Notre page sur les réclamations pour brûlures à Queens explique comment les cas d'incendie sont enquêtés.

À l'extérieur : La cour et le trottoir

La responsabilité du bâtiment ne s'arrête pas à la porte d'entrée. Les cours, les chemins, les entrées latérales et le chemin vers la zone des poubelles doivent tous être maintenus raisonnablement en sécurité, et cela inclut le traitement de la glace et de la neige dans un délai raisonnable après la fin d'une tempête.

Les trottoirs publics ont leur propre règle dans la ville. En vertu du NYC Administrative Code § 7-210, les propriétaires de la plupart des propriétés adjacentes à un trottoir sont généralement responsables de son maintien en sécurité raisonnable, y compris les réparations. Il existe une exception notable : les maisons unifamiliales, bifamiliales et trifamiliales occupées par le propriétaire et utilisées uniquement à titre résidentiel.

Les petits bâtiments soulèvent une autre complication. Une maison bifamiliale n'est pas un immeuble collectif, donc la Multiple Dwelling Law § 78 ne s'y applique pas, bien que le propriétaire doit quand même exercer une vigilance ordinaire pour maintenir la propriété raisonnablement en sécurité.

Qui exactement est responsable ?

Les parties qui peuvent être impliquées incluent :

• Le propriétaire, souvent une société à responsabilité limitée avec un nom qui ne vous dit rien sur qui est derrière.
• L'agent de gestion, la société qui collecte le loyer, programme les réparations et traite les plaintes.
• Le concierge ou les portiers, qui font le nettoyage et les réparations manuelles et dont la conduite peut être imputée à leur employeur.
• Les entrepreneurs qui ont mal fait une réparation.

Une situation particulière mérite d'être mentionnée. Un propriétaire sans possession est un propriétaire qui a loué un espace entier, comme une vitrine ou un bâtiment entier, à une entreprise qui l'exploite. Ces propriétaires sont généralement responsables uniquement dans des situations limitées, par exemple quand ils se sont réservé le droit de revenir et de faire des réparations, ou quand un texte en confère l'obligation à un propriétaire. Si vous avez été blessé dans un magasin ou un restaurant plutôt que dans votre propre immeuble d'appartements, l'entreprise locataire peut être la cible principale. Notre pratique en matière de responsabilité des locaux clarifie ces questions de propriété.

Logements sociaux : la NYCHA a son propre délai

Si vous vivez dans un développement NYCHA, les règles changent d'une manière importante. Parce que NYCHA est une entité publique, vous devez généralement signifier un avis de réclamation formelle dans les 90 jours suivant la blessure en vertu de la General Municipal Law § 50-e. NYCHA peut alors exiger un examen sous serment, souvent appelé une audience 50-h, avant qu'une action en justice soit engagée. Manquer cette fenêtre peut mettre en péril l'ensemble de l'affaire.

Constituer votre dossier avant que quiconque ne répare quoi que ce soit

Les propriétaires réparent parfois un risque juste après que quelqu'un soit blessé, alors conservez la preuve de ce qu'il ressemblait. Rassemblez ce que vous pouvez :

1. Photos et vidéo de la condition, avec quelque chose dans le cadre pour l'échelle, prises dès que vous le pouvez.
2. Chaque texto, courrier électronique, lettre et message d'application que vous ou vos voisins avez envoyés à la gestion au sujet du problème.
3. Vos numéros de plainte 311 et toute réponse.
4. Noms et numéros de téléphone des voisins qui ont vu la chute ou qui peuvent dire depuis combien de temps le risque était présent.
5. Vos dossiers médicaux, à partir de la première visite. Consultez un médecin rapidement et suivez les soins de suivi.

Un dossier écrit de votre douleur et de vos limitations aide aussi. Notre guide sur le tenue d'un journal de blessures montre ce qu'il faut suivre jour après jour.

Responsabilité partagée, délais et qui paie les factures

Les assureurs soutiennent souvent que le locataire ne regardait pas où il mettait les pieds. New York suit la règle de la responsabilité comparative pure en vertu de la CPLR § 1411, de sorte que même si une partie du blâme vous est attribuée, votre indemnité est généralement réduite de votre part de responsabilité plutôt que d'être annulée. Notre guide sur la responsabilité comparative montre comment ce calcul fonctionne.

Pour un propriétaire privé, le délai de prescription pour intenter une action est généralement de trois ans à compter de la date de la blessure en vertu de la CPLR § 214. Les dossiers et les témoins s'effacent bien avant cela.

Un dernier point pratique : puisqu'il ne s'agit pas d'un accident automobile, l'assurance sans égard à la responsabilité (no-fault) de New York ne s'applique pas. Vos frais médicaux seront généralement couverts par votre propre assurance maladie entre-temps, et la réclamation pour blessure est la façon dont vous cherchez à obtenir le remboursement de ces frais, de votre perte de salaire et de votre préjudice moral. Contrairement aux cas de véhicules, il n'y a pas de seuil de « blessure grave » (serious injury threshold) à franchir avant de pouvoir demander des dommages-intérêts pour préjudice moral dans une affaire de sinistre immobilier.

Nous contacter

Yakov Mushiyev & Associates représente les locataires et les visiteurs blessés dans les immeubles de Queens, du reste de la ville et du comté de Nassau, depuis un bureau situé à 1 Cross Island Plaza à Rosedale. Nous consulter ne coûte rien, nos honoraires dépendent de notre victoire, et la conversation peut se faire en anglais, en russe ou en espagnol. Nous pouvons nous rencontrer à votre domicile, à l'hôpital ou par vidéoconférence. L'avocat Yakov Mushiyev et son équipe ont obtenu plus de 80 millions de dollars pour des New-Yorkais blessés par la négligence d'autrui. Si vous vous demandez si vous avez besoin d'un avocat spécialisé en négligence de propriétaire pour ce qui s'est passé dans votre immeuble, envoyez-nous un message ou appelez le 718.775.3110.

Questions fréquemment posées sur les réclamations en négligence de propriétaire

Puis-je poursuivre mon propriétaire si je suis tombé dans les escaliers de mon immeuble ?

Souvent, oui, si la chute a été causée par une condition que le propriétaire a créée ou dont il connaissait l'existence, ou qu'il aurait dû découvrir par une inspection raisonnable, comme une marche cassée ou une rampe manquante. Un avocat spécialisé en négligence de propriétaire examinera d'abord ce que les plaintes, les violations et les dossiers de réparation révèlent sur la durée d'existence du problème.

Est-ce que cela change quelque chose si je n'ai jamais moi-même porté plainte à propos du danger ?

Pas nécessairement. Une plainte d'un voisin, un signalement au 311, une violation municipal ou simplement le fait que le danger était évident depuis longtemps peuvent tous aider à prouver la connaissance du propriétaire. Votre propre plainte est utile, mais ce n'est pas la seule façon de prouver que le propriétaire était au courant.

Un invité blessé dans mon immeuble peut-il intenter une réclamation ?

Généralement, oui. L'obligation du propriétaire de maintenir les espaces communs en bon état protège les visiteurs, les aides, les proches et les livreurs, pas seulement les locataires ayant signé un bail.

Est-ce que retenir le loyer pour les réparations affectera mon recours en blessure ?

Un différend de loyer en vertu de la garantie d'habitabilité est une question distincte d'une réclamation pour blessure. Cependant, la piste documentaire que vous avez créée dans ce différend, comme les lettres concernant l'état des lieux, peut aider à prouver que le propriétaire connaissait l'existence du danger qui vous a blessé. Un avocat spécialisé en négligence de propriétaire peut examiner ces documents avec vous.

J'ai été blessé dans un ascenseur d'immeuble. S'agit-il d'une affaire de négligence de propriétaire ?

Cela peut l'être, car les propriétaires sont responsables de l'entretien de l'équipement du bâtiment, bien que les sociétés d'entretien d'ascenseurs soient parfois également impliquées. Notre article sur les blessures à l'ascenseur et à l'escalator explique comment ces réclamations sont généralement résolues.

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Notre bureau se trouve à 1 Cross Island Plaza, Suite 325, Rosedale, NY 11422, juste à côté de la Cross Island Parkway à la frontière Queens-Nassau. Si vous ne pouvez pas venir chez nous, nous viendrons chez vous : à votre domicile, à l'hôpital ou par vidéoconférence.

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Cet article est d'ordre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas est unique. Publicité judiciaire.