Te atrapas el dedo del pie en una bandera de acera levantada frente a la casa de un vecino. Un peldaño suelto cede en tu edificio de apartamentos. Un estante de mercancía se voltea en una tienda. En cada caso, la primera pregunta práctica es la misma: ¿quién fue responsable de ese lugar? Si estás buscando un abogado de accidentes por tropiezos y caídas en Rosedale, la respuesta a esa pregunta determina todo lo demás, incluyendo el plazo que enfrentas y quién paga.
Esta guía está escrita para propietarios, inquilinos y visitantes de Rosedale. Utiliza tablas lado a lado para mostrar quién generalmente es responsable de aceras, raíces de árboles, pasillos de apartamentos, vivienda pública, casas privadas y tiendas, y cubre negligencia en seguridad, objetos que caen y violaciones del código de escaleras. También explica un punto que muchos propietarios entienden mal: tus propias responsabilidades de acera pueden ser diferentes de las de tu vecino.
La versión corta: la propiedad decide la demanda
La ley de responsabilidad por defectos en la propiedad (premises liability) de Nueva York generalmente pregunta si el dueño o la parte que controla una propiedad la mantuvo en condición razonablemente segura, y si creó el peligro o sabía o debería haber sabido de él. Pero antes de que alguien discuta sobre notificación o negligencia, necesitas el demandado correcto. Una demanda contra un dueño privado generalmente se rige por el plazo general de negligencia de tres años. Una demanda contra la Ciudad de Nueva York o la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA) generalmente requiere una notificación de demanda por escrito dentro de 90 días. Si eliges el objetivo incorrecto, o esperas demasiado tiempo, una demanda válida puede perderse.
| Dónde caíste | Quién es generalmente responsable | Problema típico de plazo |
|---|---|---|
| Acera frente a una tienda, oficina o edificio de apartamentos | El dueño de la propiedad lindante, conforme al Código Administrativo de NYC § 7-210 | Generalmente 3 años contra un dueño privado |
| Acera frente a una casa unifamiliar, bifamiliar o trifamiliar ocupada por el dueño | Generalmente la Ciudad, no el propietario | Notificación de demanda generalmente dentro de 90 días; reglas de notificación previa por escrito |
| Dentro de un edificio de apartamentos (escaleras, pasillos, vestíbulo) | Arrendador o agente administrador | Generalmente 3 años |
| Desarrollo de NYCHA | Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York | Notificación de demanda generalmente dentro de 90 días; demanda dentro de 1 año y 90 días |
| Casa privada (como invitado) | Propietario, generalmente a través del seguro del propietario | Generalmente 3 años |
| Tienda o supermercado | Dueño de la tienda o inquilino, a veces el arrendador | Generalmente 3 años |
Estas son reglas generales, y los casos reales a menudo tienen más de un demandado posible. Una empresa de administración, un contratista que realizó reparaciones, o un inquilino separado pueden compartir responsabilidad.
Abogado de accidentes por tropiezos y caídas en Rosedale: las reglas de la acera
La Ciudad de Nueva York coloca la mayoría de los deberes de reparación de aceras en los propietarios. Según la página de aceras del DOT de NYC, los dueños son responsables de instalar, reparar y mantener las aceras junto a su propiedad, y la página enlaza con el texto del Código Administrativo § 7-210, que puede hacer a los dueños responsables de lesiones causadas por no mantener la acera razonablemente segura.
La Sección 7-210 contiene una excepción importante. La regla de responsabilidad del dueño generalmente no se aplica a casas de una, dos o tres familias que están al menos parcialmente ocupadas por el dueño y se usan solo como residencias. Para esas propiedades, la responsabilidad generalmente permanece con la Ciudad. Eso crea una división que importa mucho en los bloques residenciales de Rosedale:
| Propiedad junto a la acera | ¿Responsable de defectos de acera conforme a § 7-210? | Qué significa para ti |
|---|---|---|
| Casa unifamiliar, bifamiliar o trifamiliar ocupada por el dueño, usada solo como residencia | Generalmente no; la Ciudad generalmente permanece responsable | Una demanda puede ser contra la Ciudad, con problemas de notificación de demanda de 90 días y notificación previa por escrito |
| Casa unifamiliar, bifamiliar o trifamiliar que el dueño no ocupa (alquilada completamente) | Generalmente sí | Demanda generalmente contra el dueño y su asegurador |
| Edificio con 4 o más unidades | Generalmente sí | Demanda generalmente contra el dueño del edificio |
| Tienda, oficina o edificio de uso mixto | Generalmente sí | Demanda generalmente contra el dueño, a veces también un inquilino comercial |
Cuando una demanda es contra la Ciudad por un defecto de acera, hay otro obstáculo. Conforme al Código Administrativo § 7-201(c)(2), la Ciudad es generalmente responsable solo si recibió notificación previa por escrito del defecto específico. En Abdullah v City of New York (2d Dept 2021), el tribunal describió la notificación previa por escrito como un requisito previo que la persona lesionada debe alegar y probar. Una fuente común de esa notificación es un mapa de "Big Apple", un levantamiento de defectos de acera presentado ante la Ciudad. Buscar esos registros es un trabajo para un abogado, y toma tiempo, que es otra razón más para no esperar.
Para más información sobre caídas en propiedad de la Ciudad cercana, consulta nuestra guía sobre caídas en una acera de la ciudad en Springfield Gardens, y nuestra explicación de plazos para demandar a la Ciudad de Nueva York.
Raíces de árboles: los árboles de la Ciudad, la acera del dueño
Rosedale tiene muchas calles residenciales arboladas, y las raíces de los árboles de la calle pueden empujar las banderas de acera hacia arriba convirtiéndolas en peligros de tropiezo. Quién responde por ese peligro no siempre es obvio.
La Ciudad ha asumido parte de la carga de reparación para casas más pequeñas. NYC Parks dirige un Programa de Árboles y Aceras que repara daño de acera causado por raíces de árboles de la Ciudad junto a casas unifamiliares, bifamiliares y trifamiliares ocupadas por el dueño, clasificando sitios por severidad porque el financiamiento es limitado. NYC DOT dice que no emite violaciones a esos dueños cuando el daño fue causado únicamente por árboles de la Ciudad.
Para una demanda por lesión, sin embargo, programas de reparación y reglas de responsabilidad no son lo mismo. La respuesta puede depender de si la propiedad está exenta conforme a § 7-210, si el defecto estaba en la acera misma o en el pozo del árbol, y qué notificación tuvo la Ciudad. Si tropezaste con una bandera levantada por raíz, fotografía el árbol, el pozo y el borde levantado, y mide la diferencia de altura si puedes.
Dónde sucede: Avenida 147
Muchos casos de tropiezos y caídas en Rosedale suceden en calles residenciales ordinarias como la Avenida 147, donde bloques de casas privadas, algunas ocupadas por el dueño y otras alquiladas, se sientan lado a lado.
En una calle como esta, dos aceras vecinas pueden caer bajo reglas completamente diferentes. Una casa puede estar ocupada por el dueño y estar exenta, mientras que la casa de al lado es un alquiler completo cuyo dueño es responsable. Por eso la dirección exacta de tu caída, y la propiedad y ocupación de la propiedad junto a ella, debe ser precisada temprano.
Inquilinos de apartamentos: qué te debe tu arrendador
Si alquilas en Rosedale o en cualquier lugar de Queens, tu arrendador generalmente tiene el deber de mantener las áreas comunes del edificio razonablemente seguras. Para edificios de múltiples unidades, que generalmente significa edificios con tres o más unidades, la Ley de Edificios Múltiples § 78 requiere que el edificio "y cada parte de él" se mantenga en buen estado de reparación, y hace al dueño responsable del cumplimiento.
| Peligro | Ejemplos | Evidencia que ayuda |
|---|---|---|
| Escaleras | Peldaños rotos o desiguales, pasamanos sueltos, bordes desgastados, iluminación faltante | Fotos, medidas, quejas previas, historial de violaciones del edificio |
| Pasillos y vestíbulos | Alfombra rasgada, azulejos sueltos, pisos mojados, bombillas quemadas | Fotos, mensajes de texto o correos electrónicos a la administración, solicitudes de reparación |
| Pasillos exteriores | Caminos agrietados, escalones sin reparar, hielo no despejado | Fotos, registros de clima, declaraciones de testigos |
| Dentro de tu unidad | Defectos de los que el arrendador fue notificado y no reparó | Solicitudes de reparación por escrito y respuesta del arrendador |
Las quejas por escrito son tu mejor amigo. Un mensaje de texto al superintendente o un correo electrónico a la administración diciendo "el peldaño del tercer piso está suelto" puede luego probar que el arrendador tuvo notificación. Nuestra página sobre demandas por negligencia del arrendador en Queens tiene más detalle.
Residentes de NYCHA
Las demandas de vivienda pública siguen reglas diferentes. Conforme a la Ley de Vivienda Pública § 157, una acción por lesión personal contra una autoridad de vivienda generalmente debe iniciarse dentro de un año y noventa días, y un aviso primero debe ser notificado conforme a la Ley General Municipal § 50-e, que generalmente requiere notificación dentro de 90 días después de que surge la demanda. Si fuiste lastimado en un edificio de NYCHA, no esperes para obtener asesoramiento.
Violaciones del código de escaleras
Las escaleras son donde los pequeños defectos causan lesiones graves. Alturas de contrahuellas desiguales, pasamanos faltantes o sueltos, peldaños resbaladizos e iluminación deficiente son todos comunes. Cuando una escalera no cumple con un código de construcción o un requisito de mantenimiento de vivienda, esa violación puede ser evidencia de negligencia, aunque el peso que tenga depende de la disposición específica del código y de los hechos.
Los registros del edificio pueden ayudar. Las violaciones abiertas, quejas e historial de reparación pueden mostrar que el dueño sabía del problema. Explicamos cómo las violaciones del código pueden afectar un caso en caíste por una violación del código en Rosedale, y casos de escaleras en particular en nuestra guía para accidentes de escaleras rotas en Queens.
Más allá de tropiezos: otras demandas por defectos en la propiedad
La responsabilidad por defectos en la propiedad cubre más que tropiezos. Si estás buscando un abogado de responsabilidad por defectos en la propiedad en Rosedale, estas son algunas de las otras situaciones que evaluamos.
| Tipo de reclamación | Lo que generalmente implica | Pregunta clave |
|---|---|---|
| Seguridad negligente | Asaltos en vestíbulos de edificios, estacionamientos o pasillos con cerraduras rotas, sin iluminación o sin seguridad | ¿Era el acto criminal razonablemente previsible, y la negligencia en seguridad tuvo algún papel? |
| Caída de objetos | Mercancía que cae de estantes de tiendas, piezas de fachada suelta, materiales de techo | ¿Quién almacenó, instaló o mantuvo el objeto, y estaba asegurado? |
| Lesiones de niños | Piscinas, estructuras abandonadas o equipos que atraen a niños | ¿Tomó el dueño medidas razonables para proteger a los niños que podría prever? |
En casos de seguridad negligente, se espera generalmente que los dueños tomen precauciones razonables contra delitos que sean previsibles, por ejemplo, cuando ha habido incidentes similares en la propiedad. Una cerradura rota en la puerta principal de un edificio de apartamentos es un ejemplo común. Consulte nuestra guía sobre reclamaciones por seguridad negligente en Nueva York.
En casos de caída de mercancía, las tiendas son responsables de apilar y colocar mercancía de forma segura. Nuestro artículo sobre un abogado por caída de mercancía en una tienda de Rosedale explica esos casos. Y cuando un niño se lesiona en la propiedad de otra persona, el análisis puede cambiar. Lea qué es una atracción peligrosa (attractive nuisance) para obtener más información.
Propietarios de casas: ¿y si alguien se cae en su propiedad?
Muchos propietarios de casas en Rosedale están del otro lado de estas preguntas. Si un invitado se tropieza en sus escalones de entrada, su póliza de seguro de propietario generalmente es el primer lugar donde buscar, ya que la mayoría de las pólizas incluyen cobertura de responsabilidad civil. Si posee una casa que alquila completamente, o un edificio con cuatro o más unidades, generalmente es responsable de la acera adyacente según § 7-210, así que verifique que su póliza cubra esa exposición. Si vive en su propia casa de una a tres familias, aún tiene obligaciones, incluyendo la limpieza de nieve, aunque la responsabilidad bajo § 7-210 generalmente no se le aplica.
Qué hacer después de un tropiezo y caída
- Obtenga atención médica. Dígale al proveedor exactamente cómo y dónde se cayó.
- Fotografíe el peligro con algo para la escala, como una moneda, llave o cinta de medir, más fotografías amplias que muestren la dirección.
- Anote la ubicación exacta: número de casa, calle transversal más cercana y qué lado de la calle.
- Repórtelo. Informe al propietario, tienda o administración del edificio por escrito y guarde una copia.
- Encuentre testigos y conserve su información de contacto.
- Conserve sus zapatos y ropa como estaban.
- Hable con un abogado rápidamente, especialmente si la Ciudad o NYCHA pueden estar involucradas, por el plazo de 90 días para el aviso de reclamación.
La regla de responsabilidad comparativa pura de Nueva York generalmente significa que incluso si fue parcialmente negligente, su recuperación se reduce en lugar de eliminarse.
Preguntas frecuentes
Me tropecé frente a una casa de dos familias. ¿A quién demando?
Depende de si el dueño vive allí y usa la casa solo como residencia. Si es así, la Ciudad es generalmente responsable y se aplica generalmente un aviso de reclamación de 90 días. Si el dueño no vive allí, el dueño es generalmente responsable según § 7-210. Es necesario verificar los registros de propiedad y la ocupación.
¿Una pequeña diferencia de altura en la acera cuenta?
Los tribunales observan el tamaño del defecto junto con las circunstancias circundantes, como iluminación, ubicación y cómo se veía el defecto. No hay una regla simple de que un defecto por debajo de cierta altura sea siempre demasiado pequeño. Mídalo y fotografíelo.
Mi propietario dice que debería haber usado la otra escalera. ¿Eso termina mi reclamación?
No necesariamente. Bajo responsabilidad comparativa, sus propias decisiones pueden reducir lo que recupera, pero generalmente no eliminan la responsabilidad del propietario por una condición peligrosa.
¿Cuánto tiempo tengo para presentar la demanda?
Contra un dueño privado, generalmente tres años. Contra la Ciudad o NYCHA, un aviso de reclamación es generalmente debido dentro de 90 días, y la demanda generalmente debe presentarse dentro de uno año y 90 días.
Hable con un equipo de responsabilidad civil por propiedad en Rosedale
Ya sea que se haya tropezado en una acera, caído en escaleras de apartamentos o se haya lesionado por algo que cayó en una tienda, el primer paso es determinar quién fue responsable. Nuestra página de práctica de responsabilidad civil por propiedad explica cómo manejamos estos casos.
Yakov Mushiyev & Associates está aquí en Rosedale en 1 Cross Island Plaza, Suite 325. Yakov Mushiyev es un abogado litigante anterior que creció en Queens. La firma ha recuperado más de $80 millones para clientes lesionados, ofrece consultas gratuitas en inglés, ruso y español en la oficina, por video, en el hogar o en el hospital, y no cobra honorarios a menos que ganemos.
Llame al 718.775.3110 o comuníquese en línea para saber quién puede ser responsable de su caída.
Este artículo es información general, no asesoramiento legal. Cada caso es diferente, y los resultados anteriores no garantizan un resultado similar. Publicidad de abogados.
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