אתה נתקל באצבע רגל במרצפת מדרכה מורמת מחוץ לביתו של שכן. מדרגה רופפת נשברת בבניין הדירות שלך. מדף סחורה מתהפך בחנות. בכל אחד מהמקרים האלה, השאלה המעשית הראשונה זהה: מי היה אחראי על אותו מקום? אם אתה מחפש עורך דין לתאונות מעידה ונפילה ברוזדייל, התשובה לשאלה הזו קובעת את כל השאר, כולל המועד הקובע שעומד בפניך ומי משלם.
מדריך זה נכתב עבור בעלי בתים, שוכרים ומבקרים ברוזדייל. הוא משתמש בטבלאות השוואה כדי להראות מי אחראי בדרך כלל על מדרכות, שורשי עצים, מסדרונות דירות, דיור ציבורי, בתים פרטיים וחנויות, והוא עוסק גם באבטחה רשלנית, חפצים נופלים והפרות קוד בטיחות של גרמי מדרגות. הוא גם מסביר נקודה שבעלי בתים רבים טועים בה: האחריות שלך על המדרכה שלך עצמך עשויה להיות שונה מזו של שכנך.
הגרסה הקצרה: הבעלות קובעת את התביעה
דיני אחריות מחזיקי מקרקעין (premises liability) בניו יורק בודקים בדרך כלל האם הבעלים או הצד השולט בנכס שמרו עליו במצב בטוח באופן סביר, והאם הם יצרו את הסכנה או ידעו או היו צריכים לדעת עליה. אך לפני שמישהו מתווכח על הודעה (notice) או אשמה, אתה צריך את הנתבע הנכון. תביעה נגד בעלים פרטי פועלת בדרך כלל לפי מועד ההתיישנות הכללי של שלוש שנים ברשלנות. תביעה נגד עיריית ניו יורק או רשות השיכון של עיריית ניו יורק (NYCHA) דורשת בדרך כלל הודעה בכתב על תביעה (notice of claim) בתוך 90 יום. בחירת היעד הלא נכון, או המתנה ארוכה מדי, עלולה לגרום לאובדן תיק תקף.
| היכן נפלת | מי אחראי בדרך כלל | סוגיית מועד אופיינית |
|---|---|---|
| מדרכה מול חנות, משרד או בניין דירות | בעל הנכס הסמוך, לפי NYC Admin Code § 7-210 | בדרך כלל 3 שנים נגד בעלים פרטי |
| מדרכה מול בית פרטי בן 1–3 יחידות המאוכלס על ידי הבעלים | בדרך כלל העירייה, לא בעל הבית | הודעה על תביעה בדרך כלל בתוך 90 יום; כללי הודעה מוקדמת בכתב |
| בתוך בניין דירות (מדרגות, מסדרונות, לובי) | המשכיר או סוכן הניהול | בדרך כלל 3 שנים |
| פרויקט של NYCHA | רשות השיכון של עיריית ניו יורק | הודעה על תביעה בדרך כלל בתוך 90 יום; תביעה בתוך שנה ו-90 יום |
| בית פרטי (כאורח) | בעל הבית, לעיתים קרובות דרך ביטוח בעלי הבית | בדרך כלל 3 שנים |
| חנות או סופרמרקט | בעל החנות או השוכר, לעיתים המשכיר | בדרך כלל 3 שנים |
אלה כללים כלליים, ובמקרים אמיתיים לעיתים קרובות יש יותר מנתבע אפשרי אחד. חברת ניהול, קבלן שביצע תיקונים, או שוכר נפרד עשויים לחלוק באחריות.
עורך דין לתאונות מעידה ונפילה ברוזדייל: כללי המדרכה
עיריית ניו יורק מטילה את רוב חובות תיקון המדרכות על בעלי הנכסים. על פי דף המדרכות של NYC DOT, הבעלים אחראים על התקנה, תיקון ותחזוקה של המדרכות הסמוכות לנכס שלהם, והדף מקשר לנוסח של Administrative Code § 7-210, שיכול להטיל על בעלים אחריות לפציעות שנגרמו עקב אי-שמירה על המדרכה במצב בטוח באופן סביר.
סעיף 7-210 כולל חריג חשוב. כלל אחריות הבעלים בדרך כלל אינו חל על בתים בני יחידה, שתיים או שלוש משפחות המאוכלסים לפחות באופן חלקי על ידי הבעלים ומשמשים אך ורק כמגורים. עבור נכסים אלה, האחריות נשארת בדרך כלל על העירייה. הדבר יוצר הבחנה שחשובה מאוד ברחובות המגורים של רוזדייל:
| הנכס הסמוך למדרכה | אחראי על ליקויי מדרכה לפי § 7-210? | מה זה אומר עבורך |
|---|---|---|
| בית בן 1–3 משפחות המאוכלס על ידי הבעלים, המשמש אך ורק כמגורים | בדרך כלל לא; העירייה נשארת בדרך כלל אחראית | תביעה עשויה להיות נגד העירייה, עם הודעה על תביעה בתוך 90 יום וסוגיות של הודעה מוקדמת בכתב |
| בית בן 1–3 משפחות שהבעלים אינו מתגורר בו (מושכר במלואו) | בדרך כלל כן | התביעה בדרך כלל נגד הבעלים ומבטחו |
| בניין בן 4 יחידות ומעלה | בדרך כלל כן | התביעה בדרך כלל נגד בעל הבניין |
| חנות, משרד או בניין בשימוש מעורב | בדרך כלל כן | התביעה בדרך כלל נגד הבעלים, לעיתים גם נגד שוכר מסחרי |
כאשר תביעה מוגשת נגד העירייה בגין ליקוי במדרכה, יש מכשול נוסף. לפי Administrative Code § 7-201(c)(2), העירייה בדרך כלל אחראית רק אם קיבלה הודעה מוקדמת בכתב על הליקוי הספציפי. בפסק הדין Abdullah v City of New York (Second Department, 2021), בית המשפט תיאר את ההודעה המוקדמת בכתב כתנאי מקדים (condition precedent) שעל הנפגע לטעון ולהוכיח. מקור נפוץ אחד להודעה כזו הוא מפת "Big Apple", סקר ליקויי מדרכה המוגש לעירייה. חיפוש אחר רשומות אלה הוא עבודה עבור עורך דין, והוא דורש זמן, וזו עוד סיבה לא להמתין.
למידע נוסף על נפילות ברכוש העירייה בסביבה, ראו את המדריך שלנו בנושא נפילות על מדרכה עירונית בספרינגפילד גארדנס, ואת ההסבר שלנו על מועדי ההתיישנות לתביעת עיריית ניו יורק.
שורשי עצים: עצי העירייה, מדרכת הבעלים
לרוזדייל רחובות מגורים רבים עטורי עצים, ושורשי עצי רחוב יכולים לדחוף לוחות מדרכה כלפי מעלה ולהפוך אותם למכשולי מעידה. מי שנושא באחריות לסכנה זו אינו תמיד ברור.
העירייה נטלה על עצמה חלק מנטל התיקון עבור בתים קטנים. NYC Parks מפעילה תוכנית עצים ומדרכות (Trees & Sidewalks Program) המתקנת נזקי מדרכה שנגרמו משורשי עצי עירייה בסמוך לבתים חד-משפחתיים, דו-משפחתיים ותלת-משפחתיים המאוכלסים על ידי הבעלים, ומדרגת את האתרים לפי חומרה מכיוון שהמימון מוגבל. NYC DOT מציינת כי אינה מוציאה דוחות הפרה לבעלים אלה כאשר הנזק נגרם אך ורק מעצי העירייה.
עם זאת, לצורך תביעת נזיקין, תוכניות תיקון וכללי אחריות אינם דבר אחד ואותו דבר. התשובה עשויה להיות תלויה בשאלה האם הנכס פטור מכוח § 7-210, האם הפגם היה במדרכה עצמה או בבור השתילה של העץ, ואיזו הודעה הייתה בידי העירייה. אם נכשלתם בלוח מדרכה שהורם על ידי שורש, צלמו את העץ, את בור השתילה ואת הקצה המורם, ומדדו את הפרש הגובה אם ניתן.
היכן זה קורה: 147th Avenue
מקרים רבים של מעידה ונפילה ברוזדייל מתרחשים ברחובות מגורים רגילים כמו 147th Avenue, שם בלוקים של בתים פרטיים, חלקם מאוכלסים על ידי הבעלים וחלקם מושכרים, ממוקמים זה לצד זה.
ברחוב כזה, שתי מדרכות שכנות יכולות להיות כפופות לכללים שונים לחלוטין. בית אחד עשוי להיות מאוכלס על ידי הבעלים ופטור, בעוד שהבית הסמוך הוא נכס להשכרה מלאה שבעליו אחראי לו. זו הסיבה שיש לקבוע מוקדם את הכתובת המדויקת של הנפילה שלכם, ואת הבעלות והאכלוס של הנכס הסמוך אליה.
דיירי דירות שכורות: מה החובה של בעל הבית כלפיכם
אם אתם שוכרים ברוזדייל או בכל מקום אחר בקווינס, לבעל הבית שלכם יש בדרך כלל חובה לשמור על שטחי השימוש המשותף של הבניין במצב בטוח באופן סביר. עבור "דירות מרובות" (multiple dwellings), שמשמעותן בדרך כלל בניינים עם שלוש יחידות או יותר, חוק הדירות המרובות § 78 (Multiple Dwelling Law § 78) מחייב כי הבניין "וכל חלק ממנו" יישמרו במצב תקין, ומטיל על הבעלים אחריות לציות לכך.
| סכנה | דוגמאות | ראיות מסייעות |
|---|---|---|
| מדרגות | מדרגות שבורות או לא אחידות, מעקות רופפים, שפות מדרגה שחוקות, תאורה חסרה | תצלומים, מדידות, תלונות קודמות, היסטוריית הפרות בבניין |
| מסדרונות ולובי | שטיח קרוע, אריחים רופפים, רצפות רטובות, נורות שרופות | תצלומים, הודעות טקסט או דוא"ל להנהלה, בקשות תיקון |
| שבילי חוץ | שבילים סדוקים, מדרגות שלא תוקנו, קרח שלא פונה | תצלומים, נתוני מזג אוויר, הצהרות עדים |
| בתוך הדירה שלכם | פגמים שבעל הבית הוזהר עליהם ולא תיקן | בקשות תיקון בכתב ותגובת בעל הבית |
תלונות בכתב הן הכלי הטוב ביותר שלכם. הודעת טקסט לאחראי הבניין או דוא"ל להנהלה שבו נכתב "מדרגה בקומה השלישית רופפת" יכולים להוכיח מאוחר יותר כי לבעל הבית הייתה הודעה על הבעיה. בעמוד שלנו בנושא תביעות רשלנות בעל בית בקווינס תמצאו פרטים נוספים.
דיירי NYCHA
תביעות דיור ציבורי פועלות לפי כללים שונים. על פי חוק הדיור הציבורי § 157 (Public Housing Law § 157), תביעת נזיקין נגד רשות דיור חייבת בדרך כלל להתחיל בתוך שנה ו-90 יום, ויש להגיש תחילה הודעה (notice) מכוח General Municipal Law § 50-e, הדורשת בדרך כלל מסירה בתוך 90 יום מיום היווצרות התביעה. אם נפצעתם בבניין של NYCHA, אל תחכו עם קבלת ייעוץ.
הפרות תקן בחדרי מדרגות
מדרגות הן המקום שבו פגמים קטנים גורמים לפציעות חמורות. גבהי מדרגה לא אחידים, מעקות חסרים או רופפים, מדרגות חלקות ותאורה לקויה - כולם נפוצים. כאשר מדרגה אינה עומדת בדרישות קוד הבנייה או דרישות תחזוקת הדיור, ההפרה יכולה לשמש כראיה לרשלנות, אם כי המשקל שהיא נושאת תלוי בהוראת הקוד הספציפית ובעובדות המקרה.
רישומי הבניין יכולים לסייע. הפרות פתוחות, תלונות והיסטוריית תיקונים עשויות להראות שהבעלים ידע על הבעיה. אנו מסבירים כיצד הפרות קוד יכולות להשפיע על תביעה במאמר נפלתי בגלל הפרת קוד ברוזדייל, ועל מקרי חדרי מדרגות בפרט במדריך שלנו תאונות חדר מדרגות שבור בקווינס.
מעבר למעידות: תביעות אחריות מקרקעין נוספות
אחריות מקרקעין (premises liability) כוללת יותר מסתם מעידות. אם אתם מחפשים עורך דין לאחריות מקרקעין ברוזדייל, אלו הם חלק מהמצבים הנוספים שאנו בוחנים.
| סוג התביעה | מה זה בדרך כלל כולל | השאלה המרכזית |
|---|---|---|
| אבטחה רשלנית | תקיפות בלובי של בניינים, בשטחי חניה או במסדרונות עם מנעולים שבורים, ללא תאורה או ללא אבטחה | האם המעשה הפלילי היה צפוי באופן סביר, והאם הכשל באבטחה מילא תפקיד בכך? |
| חפצים נופלים | סחורה שנופלת ממדפי חנות, חלקי חזית רופפים, חומרי תקרה | מי אחסן, התקין או תחזק את החפץ, והאם הוא היה מאובטח? |
| פגיעות בילדים | בריכות, מבנים נטושים או ציוד שמושכים ילדים | האם הבעלים נקט צעדים סבירים כדי להגן על ילדים שיכול היה לצפות? |
בכל הנוגע לאבטחה רשלנית (negligent security), בעלי נכסים צפויים בדרך כלל לנקוט אמצעי זהירות סבירים מפני פשיעה שניתן לצפות אותה, למשל כאשר היו אירועים דומים בנכס. מנעול דלת כניסה שבור בבניין דירות הוא דוגמה נפוצה. ראו את המדריך שלנו לתביעות אבטחה רשלנית בניו יורק.
בכל הנוגע לסחורה נופלת, חנויות אחראיות לערום ולסדר סחורה על המדפים בצורה בטוחה. המאמר שלנו על עורך דין לסחורה נופלת בחנות ברוזדייל סוקר מקרים כאלה. וכאשר ילד נפגע בנכס של מישהו אחר, הניתוח עשוי להשתנות. קראו מהו מטרד מושך (attractive nuisance) למידע נוסף.
בעלי בתים: מה קורה אם מישהו נופל בנכס שלכם?
רבים מבעלי הבתים ברוזדייל נמצאים בצד השני של השאלות הללו. אם אורח נתקל במדרגות הכניסה שלכם, פוליסת ביטוח בעלי הבית שלכם היא בדרך כלל המקום הראשון לבדוק, מכיוון שרוב הפוליסות כוללות כיסוי אחריות. אם אתם מחזיקים בבית שאתם משכירים אותו במלואו, או בניין עם ארבע יחידות דיור או יותר, אתם בדרך כלל אחראים למדרכה הגובלת בהתאם לסעיף § 7-210, לכן בדקו שהפוליסה שלכם מכסה חשיפה זו. אם אתם גרים בביתכם הפרטי בן אחת עד שלוש יחידות דיור, עדיין יש לכם חובות, לרבות פינוי שלג, אף על פי שאחריות לפי § 7-210 בדרך כלל אינה חלה עליכם.
מה לעשות לאחר מעידה ונפילה
- קבלו טיפול רפואי. ספרו לנותן השירות בדיוק איך ואיפה נפלתם.
- צלמו את המפגע עם משהו למדידת קנה מידה, כגון מטבע, מפתח או סרט מדידה, בנוסף לתמונות רחבות שמראות את הכתובת.
- רשמו את המיקום המדויק: מספר הבית, הרחוב המצטלב הקרוב ביותר ובאיזה צד של הרחוב.
- דווחו על כך. ספרו לבעל הבית, לחנות או להנהלת הבניין בכתב ושמרו עותק.
- מצאו עדים ושמרו את פרטי הקשר שלהם.
- שמרו על הנעליים והבגדים שלכם כפי שהיו.
- דברו עם עורך דין במהירות, במיוחד אם העירייה או NYCHA עשויים להיות מעורבים, בשל מועד ההתראה של 90 יום.
כלל האשם התורם הטהור (pure comparative fault) של ניו יורק משמעותו בדרך כלל שגם אם הייתם מרושלים באופן חלקי, הפיצוי שלכם יופחת ולא יישלל לחלוטין.
שאלות נפוצות
נתקלתי מול בית דו-משפחתי. את מי אני תובע?
זה תלוי אם הבעלים גר שם ומשתמש בבית רק כמגורים. אם כן, העירייה אחראית בדרך כלל וחלה בדרך כלל הודעת תביעה (notice of claim) בת 90 יום. אם הבעלים אינו גר שם, הבעלים אחראי בדרך כלל לפי § 7-210. יש לבדוק רישומי נכסים ותפוסה.
האם הבדל גובה קטן במדרכה נחשב?
בתי המשפט בוחנים את גודל הפגם יחד עם הנסיבות הסובבות, כגון תאורה, מיקום וכיצד נראה הפגם. אין כלל פשוט שלפיו פגם מתחת לגובה מסוים הוא תמיד קטן מדי. מדדו וצלמו אותו.
בעל הבית שלי אומר שהייתי צריך להשתמש במדרגות האחרות. האם זה מבטל את התביעה שלי?
לא בהכרח. לפי כלל האשם התורם, הבחירות שלכם עשויות להפחית את מה שתקבלו, אך הן בדרך כלל אינן מבטלות את אחריות בעל הבית למצב מסוכן.
כמה זמן יש לי להגיש תביעה?
נגד בעלים פרטי, בדרך כלל שלוש שנים. נגד העירייה או NYCHA, הודעת תביעה נדרשת בדרך כלל תוך 90 יום, והתביעה עצמה חייבת בדרך כלל להיות מוגשת תוך שנה ו-90 יום.
דברו עם צוות אחריות נכסים ברוזדייל
בין אם נתקלתם במדרכה, נפלתם במדרגות דירה או נפגעתם מדבר מה שנפל בחנות, הצעד הראשון הוא לברר מי היה אחראי. דף תחום העיסוק שלנו באחריות נכסים מסביר כיצד אנו מטפלים במקרים אלו.
Yakov Mushiyev & Associates נמצא ממש כאן ברוזדייל ב-1 Cross Island Plaza, Suite 325. יעקב מושייב הוא עורך דין ליטיגציה ראשי לשעבר שגדל בקווינס. המשרד גבה פיצויים של למעלה מ-80 מיליון דולר עבור לקוחות פצועים, מציע ייעוץ חינם באנגלית, רוסית וספרדית במשרד, בווידאו, בבית או בבית החולים, וגובה שכר טרחה רק אם אנחנו מנצחים.
התקשרו 718.775.3110 או צרו קשר איתנו באינטרנט כדי לברר מי עשוי להיות אחראי לנפילתכם.
מאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואינו ייעוץ משפטי. כל מקרה שונה, ותוצאות קודמות אינן מבטיחות תוצאה דומה. פרסומת עורכי דין.